【7A文】房地产投资分析报告案例

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1、【MeiWei81-优质实用版文档】房地产投资分析报告一.总论(一)项目的基本情况1项目概况项目位于石家庄市时光街东,工农路南,项目地块呈狭长的F型,南北最长距离约1075米,东西最长距离约470米,总面积4.71公顷,绿化率为3505%,地面条件较为平整。2项目的主要技术经济指标1:项目单位数量项目单位数量占地面积公顷4.71居住人数人2896总建筑面积平方米136670平均每户建筑面积平方米140.5居住面积平方米101750平均每户居住人数人4公建面积平方米17760人均居住用地平方米35居住户数户724车库面积平方米1030

2、03项目主要经济指标2:功能所占面积(㎡)合计(㎡)总计(㎡)地上面积共建面积9120117730136670商铺14900住宅93710地下面积车库1030018940设备面积8640总投资20XX0万元(不含带款利息)其中自有资金:4000万元高层住宅开发成本:1643元/平方米;超高层住宅开发成本:1777元/平方米税后利润:4332.87万元全部投资利率:32.6%:全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率:161.7%;自有资金内部收益率:128.5%二.项目的组织与实施()1、项目工程计划说明项目总工期为一年零四个月(

3、20XX年1月1日至20XX年5月1日)当完成地下工程后开展预售工作(20XX.5.1—20XX.5.1)总项目进度分为四个周期,每个周期四个月。2项目实施进度计划见附表三.项目投资估算与投资筹措计划(一)开发成本1.土地成本按照国土资源部20XX年出台的11号令和有关规定,经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公顷取得,共4.71公顷,总价合计235.5万元。2.建筑安装工程费序号项目建筑面积(㎡)单价(元/㎡)总价(万元)1高层68020.079506461.91

4、2超高层33729.310843656.263商铺1490010841615.16合计11736.53【MeiWei81-优质实用版文档】【MeiWei81-优质实用版文档】建安工程费合计11736.53万元3.前期工程费序号项目计算依据金额(万元)1规划设计费建安成本×3%352.12可行性研究费建安成本×1.5%176.053水文地质勘察费建安成本×0.5%58.684通水通电通路费建安成本×2.5%293.415场地平整53元/公顷250.26合计1130.444.基础设施配套费(参见附表3)附表3基础设施配套费序号项目计算依

5、据金额(万元)1道路工程42.13万元/公顷×4.71公顷198.432绿化工程5.4万元/公顷×4.71公顷×33.5%8.523供水工程15万元/公顷×4.71公顷70.564供电工程65万元/公顷×4.71公顷306.155其它建安成本×2%234.736合计929.875.公共配套设施建设费用(参见附表4)附表4公共配套设施经社给用估算表序号项目建设费用(万元)1办公面积282元/㎡×20XX0㎡=564.56万元2物业面积3车库面积7合计564.566.不可预见的费用(250.3+11736.51+929.87+564.5

6、6+1130.44)×5%=498.047.开发期间税费(参见附表5)附表5开发期间税费序号项目计算依据金额(万元)1配套设施建设税费建安成本×6%704.192投资方向调节税建安成本×5%586.833工程质量与施工安全监督费建安成本×4%469.464供水管网补偿费0.3吨/人×2896人×600元/吨52.135供电用电负荷费724户×4KVA/户×480元/KVA1396其它税费建安成本×2%234.737合计2303.78.开发成本开发成本为以上7项之和,共计17868.09万元(二)开发费用(参见附表6)附表6开发费用汇

7、总表序号项目计算依据金额(万元)1管理费用开发成本×3%535.022销售费用2.1+2.2+2.31412.732.1广告及市场推广费销售收入×2%565.712.2销售代理费销售收入×2%565.71【MeiWei81-优质实用版文档】【MeiWei81-优质实用版文档】2.3销售手续费销售收入×1%282.63贷款利息详见“贷款还本付息表”另计4合计1947.75(三)投资成本费用估算汇总(参见附表7)附表7投成本费用估算汇总表成本项目总额(万元)开发成本(元/㎡)高层超高层(一)土地成本235.5234234(二)建安工程费

8、11736.519501084(三)前期工程费1130.44338433.84(四)基础设施配套费929.8790.3690.36(五)公建配套费564.56101.52101.52(六)不可预见费498.044545(七)开发期间税

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