集团房地产行业成本管理办法2009

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1、集团公司房地产项目成本管理办法（暂行）第一章总则　　第一条为实现集团公司各房地产项目成本归集、分摊和结转相对统一与合理，降低项目经营风险，参照《企业会计准则》、《房地产开发企业会计制度》、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》等制订本办法。　　第二条本办法适用于集团公司所属房地产开发项目。　　第二章成本费用管理　　第三条各房地产项目应在规划设计阶段，统筹考虑功能定位、产权划分和面积计算等工作。在首期项目开工时确定整体控规指标及项目成本归集、分摊原则。　　第四条各房地产项目分摊核算原则实施之前，应就不同分摊方式影响进行详细分析，制定方案报置业集团审批后，报

2、集团公司备案。分摊方案一经批准，一般不得随意变更。21　　项目开发过程中，由于市场环境、开发条件、政策法规等发生重大变化，致使分摊方案编制基础不成立，或者将导致执行结果产生重大偏差的，可以调整分摊方案，并上报置业集团公司审批后，报集团公司备案。　　第五条房地产开发成本及费用的归集原则应符合权责发生制原则；分摊原则应符合审慎性原则、受益性原则和配比原则，实事求是，不得少摊或不摊。　　第六条房地产项目成本费用管理步骤分八步进行。　　第一步：根据各开发项目规模、周期、功能设计、结构类型、等因素和管理需要，确定成本核算对象。　　第二步：按成本费用核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和账簿

3、，按成本核算对象归集开发成本费用。　　第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。　　第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。　　第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。　　第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按可售建筑面积（以下所有可售建筑面积均指可销售产权面积）计算完工产品单位成本。　　第七步：正确划分可售建筑面积和不可售建筑面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售建筑面积和不可售建筑面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正

4、确结转完工开发产品的销售成本。21第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。第三章成本核算对象的确定第七条成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。　　第八条各开发项目结合项目开发地点、规模、周期、方式、物业类型、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要，确定具体成本核算对象。1、单体开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象。2、同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、的群体开发项目，由同一施工单位施工或总包的规模开发项目，

5、可以作为一个成本核算对象。3、对开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。（1）成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。（2）同一项目有商业、住宅、办公等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。21（3）同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独核算成本。第九条开发成本核算应视开发产品的具体情况，成本项目一般包括下列七项

6、：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费、资本化利息费用。　第十条各成本项目的开支范围。根据房地产行业生产特点，开发成本分为土地一级开发成本、房地产开发成本、代建工程开发成本三类，并按核算对象和成本项目进行明细分类核算。（一）土地一级开发成本，是指企业在土地一级开发过程中所发生的土地征用费、地上和地下物拆迁补偿费用等，本项目包括：1、土地征用及拆迁补偿费，核算企业在土地一级开发过程中所发生的土地征用费、地上和地下物拆迁补偿费用等。主要包括以下内容：（1）土地征用费：支付给被征用单位或个人的土地补偿费用。21（2）土地税费：主要包括一级开发过

7、程中按规定缴纳的土地使用税、耕地占用税（费）等相关税费。（3）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应分别冲减有关成本。2、前期工程费，核算土地一级开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地通平费、立项费等各项前期支出。3、基础设施费（市政建设费），核算土地一级开发过程中进行道路建设等市政建设发生的各项支出。4、开发间接费用，核算企业为直