长沙知名律师李青云解读《长沙市经济适用房上市交易管理办法》

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1、长沙知名律师李青云解读《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》关于印发《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》的通知　　长政办发[2012]37号　发文单位：长沙市人民政府办公厅发布日期：2012-12-05各区县(市)人民政府，市直机关各单位：　　《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。　　二○一二年十二月五日《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》　　第一条　为规范经济适用住房上市交易管理，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕2

2、4号)和《建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房〔2007〕258号)、《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(建保〔2010〕59号)以及《中共长沙市委长沙市人民政府关于安居工程建设的实施意见》(长发〔2008〕16号)等有关规定，结合我市实际，制定本办法。解读：本条主要讲述了《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》的制定依据。　　第二条　本市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区范围内经济适用住房上市交易，适用本办法。　　本

3、办法所称经济适用住房是指购房人拥有有限产权的具有保障性质的政策性住房，具体包括：　　(一)政府统一组织建设和销售的经济适用住房(以下称经适房);(二)利用经济适用住房货币补贴所购住房(以下称货补房)。解读：本办法只适用于长沙市五区内，经济适用房包括“差价房（经适房）”和“货补房”。6　　第三条　经济适用住房购房人拥有有限产权，只能由购房人及其共同申请的家庭成员自住，不得出售、出租、出借、闲置和擅自改变住房用途。除购房按揭外，经济适用住房不得进行抵押。解读：经济适用房有权产权，有权用途。　　第四条　经济适用住房

4、上市交易，必须按有关政策规定取得完全产权，并由市住房保障部门对购房人是否已缴纳土地价款(退还货币补贴资金)取得完全产权、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。解读：经济适用房上市交易条件：取得完全产权+市住房保障部门书面意见（是否已付清土地价款，政府是否优先购置）。　　第五条　购买经适房满五年(从取得全额购房发票之日起计算，下同)并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易，政府可优先回购；也可分别由市房屋权属登记部门和市国土资源部门重新核发房屋所有权证和土地使用权证，土地性质由划拨转为出让

5、，取得完全产权。补交土地价款标准应根据房屋产权建筑面积(按商品房价格购买的面积除外)、房屋座落地的土地等级及应收纯出让金标准、住宅用地剩余出让年限等因素计算确定，其计算公式为：应补交土地价款=房屋产权建筑面积×应收纯出让金标准×(该住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限)。解读：1、经济适用房（差价房）上市交易条件：购买付全款满五年+已取得经适房产权证+补交土地价款+政府放弃优先回购的书面意见。本条与第四条精神一致。2、应补交的土地价款=房屋产权建筑面积×应收纯出让金标准×(该住宅用地剩余出让年限/住宅用

6、地最高出让年限)。　　第六条　货补房不受上市年限限制，上市交易时，须全额退回政府发放的补贴款项，也可由产权人全额退回补贴款项后，取得完全产权。利用经济适用住房货币补贴购买住房的，如再购买其他住房或因赠予、法院判决、购房人婚姻情况发生变化等原因取得其他产权住房的，须全额退回政府发放的补贴款项。未退回政府补贴的，市房屋权属登记部门不得办理产权登记手续。解读：货补房的手续相对简单。第七条2007年11月19日之后购买经适房，由于赠予、法院判决、购房人婚姻情况发生变化等原因取得其他房产，导致无法办理经适房产权手续的，

7、在其购买经适房满五年、符合经适房产权证办理的其他条件并且按本办法第五条规定标准的120%补交土地价款后，可上市交易或办理商品房产权证。解读：1、本条主要是讲述2007年11月19日之后购买了经适房、后又因特定原因6取得了其他房产，按本办法第五条补交标准120%的土地价款+满足其他同样条件的情况下，同样可进行上市交易。2、本条讲的取得其他房产主要是指由于赠予、法院判决、购房人婚姻情况发生变化等原因而取得的，并不是主动购买的。第八条2007年11月19日至本办法发布之日前，已经购买经适房，再行购买其他住房的，经适

8、房可由政府按本办法第十条标准回购;也可由购房人在购买经适房满五年，取得经适房产权证或者符合经适房产权证办理条件，并且按照本办法第五条规定标准的150%补交土地价款后上市交易或办理商品房产权证。解读：1、本条主要是讲述2007年11月19日至2012年12月5日之间已取得经济适用房，再购买其他住房的处理规定，按本办法第五条补交标准150%的土地价款+满足其他同样条件的情况下，同样可进行上市交易。2、本