物业管理招标投标讲义

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1、物业管理招标投标深圳房地产和物业管理进修学院李钊焦点房地产网李钊博客主页http://blog.focus.cn/~lizhao我的电子邮箱lizh1181@yahoo.com.cn第一章物业管理招标条件一、物业项目应具备的条件1.符合政府颁布的规模要求2.按照政府规定建立并交纳专项维修资金3.按照有关规定配备物业管理服务用房4.在招标之前编制完招标文件5.完成物业管理招标备案6.法律、法规所规定的其他要求二、招标人应具备的条件开发建设单位招标的：1.独立承担民事法律责任能力的法人2.依法具有前期物业管理的

2、资格业主大会、业主委员会招标的：1.必须按照法定程序成立业主委员会2.向全体业主公告，接受业主监督3.经全体业主面积过半数、业主总人数过半数以上同意，书面记名投票形成业主大会决议三、投标人应具备的条件1.独立承担民事法律责任能力的法人2.具有相应的物业管理企业资质等级所有权人2/3决策权的变化：业主共同决定的专项维修资金，《物权法》使三分之二决策方法发生根本变化：原《物业管理条例》的2/3投票权《物权法》的双2/3投票权为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之二投票权应该实行实名制决策的项目也发生变化内容也

3、发生了根本变化：原《物业管理条例》第十二条规定：制定和修改业主公约制定和修改业主大会议事规则选聘和解聘物业管理企业专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过《物权法》修改为：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金改建、重建建筑物及其附属设施决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意2008.05.11所有权人“双过半”决策权的变化：业主共同决定的事项，《物权法》使与原《物业管理条例》中双过半决策方法发生根本变化：原《

4、条例》的“双过半”：《物权法》的“新双过半”：为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制内容也发生了根本变化：原《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有1／2以上投票权业主参加，并经参加业主之中投票权1／2以上同意通过《物权法》修改为：制定和修改业主大会议事规则制定和修改建筑物及其附属

5、设施的管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人有关共有和共同管理权利的其他重大事项决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意2008.05.11《物业管理条例》的修改379号国务院令-------504号国务院令第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导与监督删除了第十条第二款第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共同决定”第十二条投票权方式与《物权法》一致第十九条修改保持与第十条一致物业管理企业修改为“物业服务企业”业主

6、公约修改为“管理规约”，业主临时公约为“临时管理规约”第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项”2008.05.11第二章物业管理招标投标程序一、准备阶段1.成立招标组织2.确定招标方式3.确定招标项目、招标指导思想及原则4.编制招标文件5.向政府主管部门备案二、招标阶段1.发出招标公告或邀请通知2.向投标单位提供招标文件，接受咨询3.审查投标单位资格，确定并书面通知参加竟标的物业管理公司4.签收、密封、保存投标书三、投标阶段1.取得从业资格2.拟投标的单位向招标人咨询3

7、.收集物业项目资料情况，进行现场考察4.进行可行性分析，确定投标原则5.按照招标文件办理参加投标手续6.编制投标书7.报送投标书四、开标、评标阶段1.按照招标文件依法确定评标委员会2.按照招标文件规定地点、时间现场公开开标3.评标委员会按照招标文件规定的评标方式、标准公平、公正地进行评审4.按照招标文件规定进行答辩5.评标委员会提出书面评标报告，推荐合格的中标候选人五、中标、合同签订阶段1.确定中标人招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人招标人也可以授权评标委员会直接确定中标

8、人2.中标条件（1）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准——即获得最佳综合评价（2）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低——即最低投标价但投标价格低于成本的除外3.几种废标情况（1）投标人资格不合格（2）未依招标文件的规定投标（3）投标文件为不符合要求的投标（4）借用或冒用他人名义或证件，或以伪造、变造的文件投标（5）伪造或变造投标文件（6）投标人直接或间接地提议给予