物业工程设备管理的重要性

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1、授课人：郭才《物业工程设备管理的重要性》众安物业工程类培训课程之一、物业工程设备设施管理概述1、物业工程的概念：物业工程：房屋建筑本体的管理房屋本体：房屋结构工程；房屋装饰工程；公共设备设施物业设备设施◎物业设备：室内设备、室外设备与设施系统；◎给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等其它设备；2、设备的寿命周期：第一周期：研究、设计、试制至制造；第二周期：选购、安装、使用、维护、修理、改造、更新至报废；设备的第二周期是物业管理设备管理的重点，真正体现物业管理的保值和增值。3、设备管理是物业管理过程中的核心：设备管理

2、包括系统理论管理和丰富的实践经营管理，即现场管理专业的设备管理更加体现物业管理保值和增值的宗旨物业设备设施管理最为重要，同时也是难度最高、专业性最强的管理工作，其水平高低是决定物管企业综合实力的主要因素。4、现代物业的价值：☆座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜；配备设备的安装品牌、系统结构和运行状况；☆涉及到物业管理企业经营过程的各个环节☆设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”二、物业设备设施管理作用2、关系到服务的成本和企业资金的合理利用设施设备的投

3、资效果、维修费用、能源及材料消耗；树立经济运行意识设备设施管理环节是否在最佳水平3、关系到设备的技术安全和社区的和谐设备保养的科学性、规范性；激化业主与开发商之间的矛盾；设备安全运行时设备管理核心。三、物业设备设施管理的特点（一）关系到业主的最根本利益物业产权属于全体业主，资产绝对值比较大；影响设备设施使用寿命、使用功能；隐患、事故，影响物业保值、增值。（二）技术性强高科技设备应用，涉及面广技术密集型趋势设备管理是最本质、最需专业技术的核心内容（三）是“显性服务”的基础管理改服务，为业主服务安居才能乐业，设备管理是安居的前提和保障根本决定了物

4、业管理水平和服务水准（四）要求有可继承性和可延续性物业使用寿命几十年；物业公司管理的长期性；物业管理市场化和招投标制度，物业公司更换的常态化。四．物业设备设施管理中存在的主要问题（一）建设方、设计方、施工方和物业方在工作上脱节建设方：节省一次性投资设计方：很少参与具体工作施工方：节省自己的时间和精力物业方：工程前期介入的工作几乎不做或做得很少（二）重运行维修，轻预测保养“看守型”操作，少考虑“预测和预防”“综合经营成本意识”淡薄，缺乏深化管理的意识（三）认识相对滞后，粗放式管理仍较普遍意识不到各种物业设备设施的运行效果是物业设备设施管理的最高

5、工作目标停留在“只要无故障、开得动就行”的层面制度不健全、台帐档案不完整、监督检查不到位、作业指导不明确等，设备技术落后（四）专业人才匮乏，技术力量相对薄弱。属于微利行业，与建筑业相比,同类型人员的收入普遍偏低，专业技术人员差距更大；工程技术人员流动率高达35%；设备管理人员专业技术理论水平、维护保养管理的实际经验，万能工的素质。（五）法律法规建设滞后。设备从设计、选型、安装就先天不足，设备老化，设备的故障、运行安全、报废更新等问题；制定物业设备设施管理规程，技术标准及相应法规，以解决设备管理中的深层次问题。五．物业设备设施管理意义1、设备设

6、施运行成本物业管理运作中比重，管理的好坏，关系到业主和租户的利益，物业公司的效益。2、为人们提供良好的工作、学习及生活环境，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。3、实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。4、提高现有设备、设施性能、完好率及延长设备使用寿命，减少与节约资金投入，保障设备安全运行的保证；5、城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设，与物质文明建设保驾护航；6、强化物业企业的基础建设。促进物业人员素质和硬件的配备，提高物业管理的层次。7、设备设施运行的好坏评价物业服务质量和管理水平的综合尺度

7、用户满意程度的第一直觉六、物业设备设施运行的目标1、安全性设备体系运行安全用户的使用安全操作者的生产安全2、可靠性服务需求的保障能力；应付突发事件的及时性3、舒适性体现物业服务特点，物业员工工作细腻性功能满足程度：靠设备参数的调节感觉满足程度："因人而异"，提供高质量的服务4、经济性设备运行管理的目标，收敛性或限制性的目标功能、效益和质量七、物业设备设施管理建议（一）加强相关培训，切实提升认识水平和技术水平服务标准的理解从战略层面上，基础性和重要性的认识，作为企业竞争力的培育基点；从日常操作层面上，加深服务标准、规范和流程的理解，尤其要熟悉关

8、键控制点技术性强，决定了技术水平是关键（二）着眼于工作效率和服务质量，实现设备设施运行科学化管理1、实施关键点控制。2、标识规范、统一、实用性强。3、着眼于预测预防