注册物业管理师培训课程--物业经营管理

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1、注册物业管理师培训课程物业经营管理物业经营管理房地产投资部分房地产经营管理部分房地产市场和市场分析房地产投资及其区位选择房地产投资分析技术★收益性物业价值评估★物业经营管理概述租赁管理成本管理合同及风险管理财务管理与绩效评价★写字楼物业经营管理零售商业物业经营管理物业经营管理的未来发展五大管理内容框架第一章物业经营管理概述物业经营管理的概念物业经营管理的层次与工作内容内容第一节物业经营管理的概念物业经营管理的内涵物业经营管理服务的目标内容物业经营管理活动的管理对象物业经营管理企业一、物业经营管理内涵内容性质对象内涵技术、手段、模式二、物业经营管理活动的管理对象写字楼零售商业物业出租型别墅或公

2、寓工业物业酒店和休闲娱乐设施（一）写字楼1、等级及其相应标准甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼2、划分依据——12个因素（二）零售商业物业1、分类依据建筑规模经营商品的特点商业辐射区域的范围2、类型及其相应标准区域购物中心市级购物中心地区购物商场居住区商场邻里服务性商店特色商店（三）出租型别墅或公寓1、别墅2、公寓（四）工业物业（五）酒店和休闲娱乐设施酒店与休闲娱乐设施在软硬件设置和运营管理模式各有特色。具体差别表现在：服务对象不同地理位置不同服务内容不同建筑设计和装潢风格不同三、物业经营管理服务的目标——业主角度经济寿命净收益最大化保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力四、物业经营管理企业（

3、一）物业管理企业的性质1、服务性单位2、经营性企业组织（二）三种类型1、管理型物业管理企业2、专业型物业管理企业3、综合型物业管理企业（三）三个层次1、公司管理2、现场管理3、现场作业第二节物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理中的战略性工作物业经营管理的层次内容物业经营管理不同层次之间的关系物业经营管理的常规工作一、物业经营管理的层次1、物业管理和设施管理——以运行管理为主2、房地产资产管理3、房地产组合投资管理以策略性管理为主二、物业经营管理不同层次之间的关系及职责物业管理和设施管理——现场操作层面资产管理组合投资三、物业经营管理中的战略性工作确定战略确定标准构建信息基础决策分析进行资

4、产组合四、物业经营管理的常规工作（一）概述（二）现金流和成本管理1、支出的分配2、费用和成本3、租金4、服务费（三）日常维修和维护（四）未来维修和维护（五）设施设备管理（六）物业保险管理第二章房地产投资及其区位选择内容房地产投资房地产投资的风险房地产投资区位的选择第一节房地产投资内容房地产投资的概念房地产投资的形式房地产投资的特性房地产投资的利弊一、房地产投资的概念资本——收益或增值目的：财富最大化二、房地产投资的形式（一）房地产直接投资1、房地产开发投资2、房地产置业投资（二）房地产间接投资1、房地产企业股票和债券投资2、投资于房地产投资信托基金3、购买住房抵押支持证券三、房地产投资的特性

5、1、位置固定性或不可移动性2、寿命周期长3、适应性4、各异性（独一无二性）5、政策影响性6、专业管理依赖性7、相互影响性四、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利1、相对较高的收益水平2、能够得到税收方面的好处——抵税3、易于获得金融机构的支持——房地产抵押4、能抵消通货膨胀的影响——保值、增值5、提高投资者的资信等级（二）房地产投资之弊1、流动性差2、投资数额巨大3、投资回收期较长4、需要专门的知识和经验第二节房地产投资的风险内容房地产投资风险的基本概念系统风险个别风险风险对房地产投资决策的影响两种类型的风险一、房地产投资风险的基本概念1、风险的含义投资有增加收益的潜力——风险报酬投资面临着

6、风险损失2、风险与不确定性标准方差大——风险大标准方差小——风险小3、风险分析的目的——三点房地产投资风险的体现资金安全性期望收益可靠性投资项目流动性资产管理复杂性二、系统风险1、通货膨胀风险/购买力风险2、市场供求风险3、周期风险4、变现风险5、利率风险6、政策风险7、政治风险8、或然损失风险三、个别风险1、收益现金流风险2、未来经营费用风险3、资本价值风险4、比较风险5、时间风险6、持有期风险预期和实际不一致四、风险对房地产投资决策的影响根据项目风险大小确定相应的投资收益水平根据风险管理能力选择投资风向根据风险周期变化特点把握投资时机第三节房地产投资区位的选择内容区位的含义不同类型房地产

7、投资对区位的特殊要求一、区位的含义地理位置——狭义含义在城市经济活动中的位置在整体市场供求关系中的位置在未来城市发展建设中的位置含义广义含义重点考察二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求（一）居住物业1、市政公用和公建配套设施完备的程度2、公共交通便捷程度3、环境因素4、居民人口与收入（二）写字楼物业1、与其他商业设施接近的程度2、周围土地利用情况和环境3、易接近性（三）零售商业物业1、零售商业物业投资区位选