房地产开发商投资县级批发市场应注意的几个问题

《房地产开发商投资县级批发市场应注意的几个问题》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房地产开发商投资县级批发市场应注意的几个问题黄乙平原创2003-03-1110:01随着大城市房地产业竞争的加剧，不少开发商把投资触角伸向了县城。县城房地产开发项目在功能定位上一般分为住宅小区、商场或商铺、商品批发市场等几个方面。不少开发商看重了县城作为农产品和小商品集散地的特点，纷纷投资开发小商品批发市场，但在运作上却出现了很多问题。笔者有幸受几家开发商之约，参与了几个商品批发市场后期销售的策划工作，在工作中感受颇多，现结合自身从事商品批发市场的策划经验，谈几点体会，愿与业界同仁共勉。    一、项目未定，调查先行。    可能有不少开发商认为，在一个经济状况比

2、较好的县城，开发一个一、两万平方米的小商品批发市场，怎么也卖得出去。事实上并非如此。以县城A为例，该县城城区人口共12万，城区居民平均收入也较高，某开发商在该县城投资了一个三万平方米的批发商城时，并未进行周密的市场调查，盲目认为该项目地段好，不愁卖不出去。事实上这个开发商在投资立项建设时，该县一条商业街已经竣工，销售尚可。另外县城距B市仅20公里，B市拥有一个很大的批发市场，周边乡镇批发商品都到B市批发，长期以来已经形成习惯。由此可以看出，影响该县批发市场销售的主要因素：一是该县尽管经济条件不错，但商业承载能力有限，开发商在确定投资时，商机已被别人占领；二是B市的

3、批发市场规模大，对周边客户的吸纳力强，很显然其附近县城新建的批发市场缺乏市场支持，出现销售上的困难就是情理之中的事了。    市场调查是房地产项目投资决策的基础，就投资县级商品批发市场来说，需要做好以下几个方面的调查：    1、县城区域基本经济情况调查。具体包括该县城的区域位置、交通状况、城区及辖区人口、居民收入基本情况、消费习惯等。在我们国家很多县城都属于农业县城，城区人口10万左右，是农产品的集散地，县城繁华区域比较小，居民收入城乡差别显著。在这样的县城投资商品批发市场，对上述因素必须调查清楚，以免投资失误。    2、投资环境调查。随着改革开放和市场经济的

4、深入发展，招商引资已成为热门话题。现在很多县城在招商引资方面做得很不错。但也有不少地方官僚作风严重，他们在招商时虽答应给予投资商多少优惠政策，但因种种原因很难兑现。对投资环境的调查可分以下几个方面：一是政府部门的工作作风、办事效率、清正廉洁程度；二是政府部门对原有的投资商提供多少有利条件，投资商的利益能否得到保障；三是他们是否鼓励个体工商业的发展，有没有优惠政策；四是在开发商投资期间，有无重大人事变动。    3、商业环境调查。    商业环境一般分为“硬环境”和“软环境”两个方面。前者是指一个城市的自然条件、城市规划及有关配套设施建设等；后者则是指该地区的商业管

5、理水平，工业商业者所承担的费税情况以及他们的经营观念等。对开发商来说，如果在一个商业环境比较好的县城投资商品批发市场，可能会更容易成功。    二、项目定位是成功操作的关键环节。    在县城开发商品批发市场，定位至关重要。有以下几种定位需要我们认真考虑：    1、功能性定位。商品批发市场一般分为专业性和综合性两种。专业性市场又可分为副食品批发、小商品批发、建材批发、家电批发等，综合性市场则融合了专业性市场两种或两种以上批发市场的功能。专业性批发市场主题突出，市场细分明确，很容易形成气候，一般开发商都较重视投资这种市场。    2、规模定位。根据县城的商业承载能

6、力及对周边地区的辐射能力来确定投资市场的规模，是我们开发商必须要认真考虑的一个因素。    3、目标市场定位。根据所在市场的购买力，确定商铺的销售对象。    4、价格定位。批发市场商铺租价或售价必须合理，要充分考虑城区及周边地区的经济发展水平和客户的购买力。    三、灵活的开发思路，快捷的工程进度。    目前开发商已习惯于滚动式开发的操作思路。如开发商实力雄厚，在投资县级批发市场时采用遍地开花的形式，也未尝不可，但考虑到你的资金回笼及未来不可预测的风险，建议你还需谨慎从事。县级批发市场一般都处于较好的地段，先开发沿街商铺很容易对外销售，并以此带动批发市场内部

7、商铺的销售，这种“由外而内”的开发思路无疑是一种明智的选择。    工程进度缓慢，购房客户的交房日期难以兑现，导致购房户对开发商不信任，这是房地产开发的禁忌。如因资金等问题开发商不能承诺交房日期，千万不可对外销售。否则就会造成恶性循环。在我们对几个县城居民的调查中，发现老百姓更看重现房，购房时他们可以预付定金，但如不能看到房子甚至取得房屋钥匙，让他们支付余款或协助办理银行按揭，简直不可思议。    四、要重视市场培育。    所谓市场培育，在这里特指开发商在商品批发市场建设中与目标经营者（客户）建立的一种联系及吸引经营者入驻批发市场的过程。可以说任何商品批发市场的

8、成功开发都