处理房地产纠纷应注意的几个问题

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1、处理房地产纠纷应注意的几个问题处理房地产纠纷应注意的几个问题理房地产纠纷应注意的几个问题贵州省社会科学院法学研究所所长，贵州中创联律师事务所业务主任、高级律师XX房地产开发是从土地使用权取得到进行物业管理的一项系统工程，在这一系列过程中，包含若干合同和法律行为,存在着几乎同时存在的若干法律主体和法律关系，存在法律关系的重叠性和纠纷的复杂性。而审理房地产纠纷历来是人民法院和仲裁机关的主要业务，研究房地产纠纷处理时，准确认定事实（或行为性质）及准确法律适用，才能公正高度地处理房地产纠纷，我们结合自己多年的司法实践，就处理房地产开发纠纷应注意的几个重要问题谈谈我们的体会。联建房屋销售的法律责任

2、的认定问题从事房地产开发，必须具备相应的法律资格，这是众所周知的常识，但司法实践中，由于联合房开的过程中，大多数情况是具有开发资格的房开企业与不具有开发资格的民事主体联合开发，并把销售权交给联营的另一方，即提供土地使用权的一方，并让其独立与购房者订立合同，此种情形,在司法实践中经常遇到。这就涉及到房屋买卖合同的效力问题，我们认为在此种情形下，双方的联营其法律责任的表现形式是连带责任，即使负责销售的联营一方不具有房屋销售的资格，其行为应视为是具有房开资格的房开企业的委托行为，应认定该类房屋买卖合同有效，并由房开企业承担连带责任。司法实践中，房开企业以实为土地转让，名义上为联营或挂靠，或以双

3、方订有联营协议，该协议明确写明由他方所得房屋，由联营他方负责销售并独立承担法律责任的约定等进行抗辩，也是不能支持的。因为，所有联建房屋的报建、审批手续均是以双方名义共同进行的，联建的行为形式已经决定了双方相互承担责任的方式是真正连带性质的连带责任。中标通知书的性质及效力问题根据我国《招标投标法》及《工程建设项目招标范围和规模投标规范》，房开中的大多数工程是需要通过招标的法定程序，按法定条件确定中标人，并依法向中标人发出中标通知书，根据该法第45条关于"中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当承担法律责任”的规定，以及该

4、法第46条进一步强调'‘招标人和中标人应当自中标通知书面合同。招标人和中标人不得进行订立背离合同实质性内容的其他协议”等法律规范。由此非常清楚地说明中标通知书的内容是双方订立合同的主旨，中标通知书是整个招投标活动和订立履行约定的条款，未经法定程序是不能改变的。所以在司法实践中，出现的中标通知书的内容（单价）与合同约定的不一致，双方因此发生争议的，应以中标通知书为准。不仅如此，还应特别注意的是，根据《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》第50条关于“招标投标活动中有《招标投标法》规定中标无效情形的，由县级以上地方人民政府建设行政主管部门宣布中标无效，责令重新组织招标，并依法追究

5、有关责任人责任”的规定，招投标活动的无效的确认权在县级以上建设行政主管部门，而不在人民法院或仲裁机关。司法实践中，如建设行政主管部门并未宣布招标无效的，法院或仲裁机关应认定该施工合同有效，这些年来，存在着司法审判侵犯行政权的问题，这种现象在有关行政合同效力认定的司法审判中普通存在，这是司法界应该自我反省的一个问题，因为根据我国宪法关于国体、政体的规定，行政权和司法权一样，都是相互独立并应相互尊重的权利，行政权不能否定司法最终解决权，但并不是所有的行政事务或行政确权都需要司法最终裁判才有效。因此，在处理房地产纠纷过程中，在认定招投标活动及其合同效力上，我们认为司法应充分尊重相关行政确认权。

6、“阴阳合同”的效力及其处理所谓阴阳合同是指建设施工合同的双方当事人基于不正当目的，就同一标的，订立两份或两份以上性质或内容不同的合同，其中一份合同经过招标投标程序或备案，用来对抗方有关主管机关或有关人员，这份合同是公开的合同，叫阳合同，双方把实际执行，但又不公开的那份合同称之为阴合同。基本建设和房地产开发中“阴阳合同”大量存在，并经常发生纠纷，“阴阳合同”不利于建立健康的建筑及房地产市场，司法实践中，对“阴阳合同”的效力的认定很不一致。本人认为对此类纠纷，应按照我国招投标法第46条关于“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和

7、中标人不得进行订立背离合同实质性内容的其他协议”的规定，以及最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条关于“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同，与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据”等规定处理，对违法所得，应依法没收。司法实践中，如何正确认定和处理“阴阳合同”呢？我们认为：（一）只有存在中标合同的情况下，才存在“阴阳合同”，如一个金额很小且属于