珠江琶洲项目定位和可行性分析（0716)

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1、珠江琶洲项目定位及可行性分析世方物业成就铺王世方商业地产顾问机构目录前言一、项目整体定位二、珠江琶洲国际小商品城市场可行性分析三：广州优势小商品市场租金情况分析前言珠三角和义乌是中国两个小商品产业聚集地，义乌的强势产业是针织袜业、饰品、文化用品、玩具等。珠三角的强势产业是玩具、工艺品、针织内衣、文具、饰品、钟表眼镜珠宝等，可以说是势均力敌。义乌中国小商品城在充分发挥产业及义乌市场集群效应的前提下，吸纳了国内、国外优势小商品的入驻，才有939家常年设在义乌的国际贸易采购机构，外交部驻外机构小商品采购中心、联合国难民署商品采购中心。

2、已经形成了巨大的外贸市场。而广州小商品市场各自为政，如国际玩具礼品城、黄沙谊园文具市场、华南国际小商品城等市场，虽然个体规模比较大，但是经营分散，整个市场还属于混乱经营。致使广州的市场仍然是以内贸为主，外贸的份额还只是很小的一部分。在拓展外贸作为市场突破口的今天，广州建立珠三角一站式小商品市场是必然的趋势。一：项目整体定位1：市场定位：业态定位：打造南中国国际小商品内外贸一站式采购中心打造类似于义乌中国小商品城的一站式小商品采购中心，集针织内衣、工艺礼品、文具、玩具、饰品、美容美发化妆品、钟表眼镜珠宝、小电器、皮具箱包，五金塑料、

3、雨具伞具等于一体。经营定位：外贸为主，内贸为辅小商品市场包括外贸和内贸市场，目前国内小商品消费市场是一个相对既定的市场，拓展潜力有限，而巨大的外贸市场已成为重要的业务拓展方向。本市场经营定位外贸为主、内贸为辅，突破广州现有市场的贸易格局。规模定位：由于项目地块大小有不确定性，现建议两种开发规模，一种是采取类似于义乌中国小商品城的大规模开发，规模可能达到用地1000亩以上，另一种是在现有375亩土地的基础上，吸引优势小商品品类进驻市场。方案一：打造一站式国际小商品采购中心，用地规模突破1000亩业态组合：形成一站式小商品采购中心，集

4、针织内衣、工艺礼品、文具、玩具、饰品、美容美发化妆品、钟表眼镜珠宝、小电器、皮具箱包，五金塑料、雨具伞具等一体。用地规模预测：义乌中国小商品城目前规模已达到260万平方米，按照同样标准开发，预计本项目用地指标将突破1000亩。方案二：在用地规模375亩的基础上，吸引优势小商品品种进驻业态组合：甄选具有含金量高的小商品类别产业：针织内衣+工艺礼品+文具+玩具+饰品等。用地规模：现有375亩用地。经过与发展商初步沟通，项目极有可能扩大用地规模，为此，我司倾向方案一。2：经营目标：本项目以义乌中国小商品市场作为参考对象，以打造南中国国际

5、小商品内外贸一站式采购中心为目标。本项目在产品上，将以珠三角特色小商品为主，以国外、国内其他小商品为辅，形成自己的市场特色。本项目在贸易定位上，将充分发挥广州的国际化大都市的城市特色，利用琶洲会展特征，以及广交会的巨大影响力，将项目的定位成国际化更高的层次。项目在市场竞争上，在与浙江义乌中国小商品城的竞争中，项目将逐步分流义乌中国小商品城市场，并逐步在外贸和内贸上超越义乌；在与广州同类市场的竞争中，项目将凭借一站式小商品采购优势，以及琶洲会展和外贸商机，形成广州的小商品采购中心。城市影响力优势：从城市的文化和历史底蕴上来看，作为国

6、际化大都市的广州，在国际国内都比义乌更具影响力。地理位置优势：项目地处琶洲国际会展中心，广交会迄今已有近五十年历史，是中国目前历史最长、层次最高、规模最大、商品种类最全、到会客商最多、成交效果最好的综合性国际贸易盛会。可以为本项目提供一个不可多得稀有的会展资源、商品进出口贸易平台。产业基础优势：广东省具备优势的小商品产业基础。相比浙江义乌，珠三角的小商品产业品种更齐全，生产规模更大。对比义乌，珠江琶洲项目具备建造更高层次国际化小商品采购中心的条件：广州小商品散乱的市场，亟需更高层次的国际化小商品交易平台：广州现有的小商品市场都存在

7、经营分散、建筑陈旧、交通消防等诸多隐患，无法满足国内外商户的一站式采购，更不能很好的实现业态互补和客户资源共享。广州小商品市场亟需更高层次的国际化小商品交易平台。陆路、航空、海运等物流优势：从外贸方面看，广州素有“海上丝绸之路”的美称，黄浦港、南沙港两个深水港以及广州白云国际机场等多种物流方式，为广州提供了更高的货物吞吐量，能够很好的实现商品的外贸物流运输。而义乌的小商品市场必须借助宁波、上海的港口来实现外贸物流运输。广州的物流、交通、港口是义乌难以望其项背的。义乌的国际小商品城，是以浙江及义乌本地产品为主导的，国外、国内的产品为

8、辅的一种产品结构组合。而本项目的定位是以广东省的优势小商品产业为主导的，国外、国内小商品为辅的一种产品结构组合。具有强大的本地产业资源支撑。二、珠江琶洲国际小商品城市场可行性分析1、国内轻工产业进入“出口增长时期”。发达国家的产业一般都走过了“进口