培训如何作经济测算

《培训如何作经济测算》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、经济测算与开发策略物业配比经济指标确定（主要为成本与价格确定）经济测算开发策略原规划方案的物业面积比例各使用功能面积分配表功能名称建筑面积（m2）商业（含73000地下面积）146877住宅（地上计算容积率面积）64314公寓式办公（地上计算容积率面积）46174酒店（地上计算容积率面积）26992合计284357项目基本规划指标含六号地块：占地面积：49934m2容积率：4.26地上可建面积：212719m2预计地下面积：约140000m2其中：地下商业约70000m2注：本次物业面积测算不包括配套地下

2、车库、地下配套用房等面积。基于项目定位基础上的物业配比建议功能名称建筑面积（m2）商业（含73000的地下面积）145000住宅（地上计算容积率面积）46857写字楼（地上计算容积率面积）40500酒店（地上计算容积率面积）52000合计284357注一：我们仅提出基于市场的示意性功能配比，没有唯一性，实际根据政府规定、公司策略、建筑设计等要求进行调整；注二：本次物业配比建议不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。项目基本规划指标含六号地块：占地面积：49934m2容积率：4.26地上可建面积：21271

3、9m2预计地下面积：约140000m2其中：地下商业约70000m2物业配比调整前后比较整体物业配比在调整前后变化不大；商业面积基本不变；住宅和写字楼的面积有所下降；酒店建筑面积上升。经济指标确定1.价格确定参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理2.成本各种物业类型的开发建设成本参考上海市建筑造价规范3.费率各种取费标准参照上海有关规定需要说明的是：所有经济指标的确定都是静态的，并没有考虑市场波动、政策变化、供求关系等等，仅供前期投资测算与开发策略制

4、定参考。开发成本的设定工程类别工程描述建筑面积楼面地价（元/M2）项目造价取值（元/M2）其它各项费用（元/M2）单位面积开发成本合计（元/M2）总开发成本（万元/M2）综合商业上有塔楼，地下两层，地上四层145000（含70000地下面积）10500（地下商业不计楼面地价）5000330018800（地下商业5000）141000+35000=176000高层写字楼地下四层，中高档405006000550033001480059940高层酒店四星级，包括精装修及家具5200060008000330017

5、30089960高层住宅高档商品房，含装修468576000300030001200056228合计382128数据来源：世联估价部注一：在造价计算过程中已包括地下车库的建设成本；注二：楼面地价按现行土地价格估算；注三：其它费用包括政府规费、前期费用、管理费用、财务费用等，但不包括各项税费。开发成本比较单位面积开发成本比较总开发成本比较酒店的单位面积开发成本最高；地下商业不计容积率，不分摊地价成本，成本优势明显。地上商业因建筑体量较大，总开发成本居首；写字楼、住宅因开发量、单位开发成本均比较接近，其总开发

6、成本也比较接近。商业租金的确定修正后租金通过算术平均法求得本项目每层的预期平均租金范围，取中间值为商业的参考租金：B2：5.0元/天/M2B1：8.0元/天/M21/F：18.3元/天/M22/F：9.7元/天/M23/F：6.8元/天/M24/F：5.3元/天/M2考虑地下商业为社区和区域商业，在业态上以超市和家电等专业市场为主，租金承受能力较低，而且地下商业分割成两半，不能形成整体，对B1和B2的租金做进一步修正，其结果为：B2：2.5元/天/M2B1：4.0元/天/M2比较项目平均租金（元/天/M2

7、）修正系数修正后租金（元/天/M2）梅龙镇广场B17-100.75-71/F20-3014-212/F12-208-143/F10-157-114/F8-126-8淮海路时代广场B110-150.66-91/F25-3015-182/F10-156-93/F8-124.8-7.24/F5-103-6港汇广场B115-200.69-121/F30-4018-242/F15-209-123/F8-104.8-64/F5-103-6租金确定方法：市场比较法注：影响修正系数的主要因素是区域因素，包括区域位置、自然

8、条件、周边环境、繁华程度、交通便捷度、交通流量等等商业的经济测算楼层出租面积（平方米）租金水平（元/天/M2）年租金收入（万元/年）B2141002.51286.6B1176004.02569.61/F1510018.310086.02/F184009.76514.53/F133506.83313.54/F19005.3367.6总计8045024137.8注：以上面积为根据初步设计建筑平面图计算之结果，仅供经济测算参考。建筑