某楼盘开盘前营销推广方案

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1、新方·新怡园2011年3、4季度营销推广方案－－青岛华之星策划营销有限公司CONTENTS目录一、项目基本信息二、营销策略三、推广安排四、准备工作前言2011年坊子新区市场继续保持放量，坊子新区将有众多新老项目参与抢夺市场份额的竞争。新方·新怡园项目作为坊子新区板块内最受关注的项目之一，如何让项目在年内保持良好的销售势头，完成集团公司安排的年度任务，并奠定区域市场领先的地位，并且打下品牌基础，形成势能，带动今后几年内其余后续房源的销售，缓解以后的市场压力，成为营销策略制定的基础与目标。通过对前段时间的销售情况以及认筹客户积累的

2、情况的总结，我们发现目前现场来客途径比较单一。为了改善现状、蓄势开盘并保持后续销售的持续良好，我公司将根据目前本项目的销售情况，结合市场可预见的状况及旺季淡季的情况，对2011年3、4季度制订系统、合理、可行的营销推广计划，力求销售工作按公司署顺利进行并且取得较好的销售成绩。一、项目基本信息项目四期开盘房源：B区11#-、12#、13#、14#、15#、16#，共计6栋、292套房源；多层：11#、12#、13#、14#，共计150套，商铺10套；11#：共2个单元20套房源，面积125.7㎡10套、119.89㎡10套。12

3、#：共4个单元40套房源，面积86.01㎡10套、98.59㎡10套、97.26㎡20套。13#：共5个单元50套房源，面积88.22㎡10套、82.86㎡10套、83.19㎡30套。14#：共5个单元50套房源，住宅面积80.13的40套、商铺面积58.05的10套。小高层：15#、16#；房源共计132套；15#：共2个单元66套房源，面积107.1㎡22套、80.43㎡22套、96·93㎡22套。16#：共2个单元66套房源，面积107.1㎡22套、80.43㎡22套、96·93㎡22套。一、项目基本信息项目SWOT分析

4、优势分析1、新方品牌在潍坊的影响力大；1、前期客户资源多，客户关系维护好；2、一、二期已经入住，项目生活氛围显现。3、营销推广力度比较大，有较好的市场形象。4、多层、小高层两种建筑形态供应选择。劣势分析1、多层一次性付款，购买资金成本太高。2、项目周边配套相对较为不全；3、交通便利性差。机会分析1、限购政策未出台，增加一部分有能力改善居住环境的购买需求。2、3期交房，业主资源增多，生活氛围更加优质。3、3期销售良好，引导、削弱客户对小高层的消费观念及抗性威胁分析1、银行贷款门槛提高，压制一部分购买需求。2、坊子板块购房客户规模

5、有限，上市项目及开发量一直很大，竞争压力大。一、项目基本信息客群分析二、营销策略根据目前项目节点以及项目整体操盘考虑，华之星以年前最大化的保证项目的销售以及回款，完成年度销售任务；时值四期开盘，抓住开盘这个重大销售节点的契机，在推广四期开盘同时，塑造“新方新怡园”品牌形象，巩固我项目在坊子新区的市场地位和“新方”实实在在负责任的地产品牌形象，在短时间形成高度的市场关注度，结合现场实际现状，让客户真正体验到项目的宜居和舒适性，建立自身优势，有效为销售积累更多客户，是整体营销策略考虑的重点。同时建立起项目差异化的优势，塑造坊子新区

6、第一宜居家园的市场地位。二、营销策略策略目标一、继续保证项目热销；二、增加来客量；三、奠定品牌基础，形成势能，带动今后更大体量的销售；四、为后期销售作好铺垫；五、解决目前客户存在来访渠道单一的问题，开拓新的客户源；六、加强已购业主的满意度；七、提升项目在市场上的地位、形象；二、营销策略策略原则细分市场，定位推广；全面塑造项目品牌，采用“广、深、高”战术；项目服务升级，广告从属；服务走出去，客户引进来；小幅提价，稳步快跑；二、营销策略高调亮相强势推广活动引爆节点控制现场体验+++以项目品牌导入市场，塑造项目的宜居和居住舒适性，重

7、点力推项目”品质升级”,为后期项目的塑造“品质社区”提供品牌支撑，建立无形的项目高度。将坊子新区的现有的媒介通路全方位铺开，同时在不影响项目形象的前提下，针对目标市场做好硬广、短信、派单以及大客户开发。利用精心安排的开盘活动、新售楼部开放活动以及新产品入市的认购活动引爆市场，形成聚焦和舆论话题，街巷人们谈论的焦点。景观示范区和项目现场体验，塑造自身品质宜居社区形象。（做好现场的卫生保洁）根据时间节点确定认筹活动以及开盘活动，同时将各个阶段的优惠措施引入到销售动作之中，形成持续关注。根据中秋、交房契机，维护老客户关系，赠送礼品，

8、充分利用和发挥现有充足的客户资源。高调亮相强势推广活动引爆现场体验节点控制二、营销策略面临的营销阻力1、市场放量即将大幅度增长坊子市场2011年第二季度成交1666套，成交面积151416.4㎡，位列潍坊6区第四位，开盘量位列倒数第一位，可见坊子板块在上半年放量很小，主要消化