土地增值税税收政策要点(I)

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1、土地增值税税收政策要点清远市地方税务局2010年11月1内容一、纳税人和征收范围的认定二、应纳税额的计算三、扣除项目四、申报与缴纳五、预征六、房地产开发企业清算政策七、减免税2一、土地增值税纳税人和征收范围的认定纳税义务人：所有转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。征税界定标准：转让的土地使用权是否国家所有；土地使用权、地上建筑物及附着物是否发生产权转让；转让房地产是否取得收入。3有关事项是否属于征税范围1、出售征。（1）出售国有土地使用权（2）取得国有土地使用权后进行开发建造后出售（3

2、）存量房地产买卖。2、赠与赠与中公益性、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征，其余征。财税字（1995）48号3、出租不征。4、房地产抵押抵押期不征；抵押期满不能偿还，以房地产抵债的，征。5、房地产交换单位之间换房，有收入的征；个人之间互换住房免征。财税字（1995）48号投资、联营的企业从事房地产开发的，或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,征收6、以房地产投资、联营7、合作建房自用，免征；建成后转让，征。（财税字[1995]48号）8、企业兼并中转让房地产暂免（财税字[1995]48号）9、代建

3、房不征（无权属转移）10、房地产重新评估不征（无收入）4销售新建房征税范围转让二手房直接转让土地使用权5二、土地增值税应纳税额的计算土地增值税的计算公式：应纳税额=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除数土地增值税的计算步骤：(一)、确定转让房地产收入额转让房地产收入额=货币收入+实物收入+其他收入6(二)确定扣除项目金额新房、旧房、土地的扣除项目构成不同(三)计算土地增值额转让房地产的收入总额减除扣除项目金额后的余额(四)计算土地增值比率土地增值比率=土地增值额/扣除项目金额x100%(五)根据土地增值比率

4、对照税率表，查找适用税率和速算扣除系数(六)套用公式计算应纳土地增值税额7土地增值税税率表如下：级数增值额与扣除项目金额的比率（即增值率）税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分60358三、土地增值税扣除项目（一）新建房扣除项目；（涉及房地产开发企业清算，略）9（二）销售存量房产，即销售旧房可扣除（三种情况）《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）《关于土地增值税若干问题的通知》

5、（财税[2006]21号）1、能够提供房地产评估价格的，扣除项目金额为：取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格（重置成本x成新度折扣率）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税）+其他102、不能够提供房地产评估价格，但能提供购房发票金额的，扣除项目金额为：购房金额x（1+5%x年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税）+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额年限=实际拥有房地产累计月份/12注意：国税函[2010]220号文件规定：计算

6、扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。113、既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。根据《清远市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》（2010年第3号）第一条第二项的规定：转让普通住宅、保障性住房核定征收率为5%，其他5.5%。公式：收入额X核定征收率=应纳税额12（三）转让土地使用权1、对取得土地使用权后，未进行开发即转让的

7、，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让过程中缴纳的税金。2、对取得土地使用权后投资资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让过程中缴纳的税金。3、不能据实清算，符合核定征收情形的，可适用核定征收方式。13根据《清远市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》（2010年第3号）第一条第一项的规定：工业用地核定征收率为5%，非工业用地5.5%。收入额X核定征收

8、率=应纳税额14四、申报与缴纳房地产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约签订后的7日内办理纳税申报，在办理房地产权属转移前缴纳土地增值税。（《广东省土地增值税征收管理办法》第六条）15五、土地增值税的预征(一)预征的法律依据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及到成本确定或其他原因，而无法据以计算