土地增值税清算鉴证要点

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1、土地增值税清算审核实务张连明中国注册税务师协会理事中国注册税务师协会税务师事务所和地方协会指导委员会委员天津市注册税务师协会常务理事天津市注册税务师协会业务援助委员会副主任委员移动热线：13920093005办公热线：28378686电子邮箱：zhanglm@lxtax.com土地增值税纳税（清算）申报表一、转让房地产收入总额二、扣除项目金额合计三、增值额四、增值额与扣除项目金额之比（%）五、适用税率（%）六、速算扣除系数（%）八、应缴土地增值税税款九、已缴土地增值税税款十、应补土地增值税税额转让房地产收入总额的审核一、销售发票的审核二、销售合同的审核三、销售台账的审

2、核审核要点：上述三项所载金额要一致。一、取得土地使用权所支付的金额二、房地产开发成本三、房地产开发费用四、与转让房地产有关的税金五、财政部规定的加计扣除数扣除项目金额的审核1、支付的土地出让金2、支付地价款金额3、缴纳的有关税费，其中：契税审核时，应当重点关注以下问题：第一，是否取得合法有效凭证。第二，同一宗土地有多个开发项目的，是否予以分摊；分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。实际操作时，一般采用“占地面积法”分摊土地成本。第三，有无将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情形。扣除项目金额的审核（一）取得土地使用权所支付的金额扣除项目金额的审核（二

3、）房地产开发成本1、土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费，包括以下内容：土地征用费；耕地占用税；劳动力安置费；安置动迁用房支出；拆迁补偿费等。审核时，重点关注以下问题：第一，计入开发成本的费用支出是否真实，有无合法有效凭证。第二，同一宗土地有多个开发项目的，分摊金额的计算是否正确。土地征用及拆迁补偿费属于土地成本，实际操作时，一般采用“占地面积法”进行分摊。第三，有无将房地产开发费用记入土地征用费的情形；第四，拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收名册或签收凭证是否一一对应。扣除项目金额的审核（二）房地产开发成本2、前期工程费

4、前期工程费，包括：规划费用；设计费用；项目可行性研究费用；水文费用；地质费用；勘探费用；测绘费用；七通一平支出等。审核时，重点关注以下问题：第一，前期工程费是否真实发生，有无虚列的情形；第二，有无将房地产开发费用记入前期工程费的情形；第三，多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。扣除项目金额的审核（二）房地产开发成本3、建筑安装工程费建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。审核时，重点关注以下问题：第一，发生的费用是否与决算报告

5、、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；第二，开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目；第三，采用自营方式自行施工建设的，应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况；第四，建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具；第五，参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本，或者当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。扣除项目金额的审核（二）房地产开发成本4、基础设施费基础设施费，包括：开发小区内道路支出；供水工程支出；供电工程支出；供气工程支出；排污工程支出；排洪工程支出；通讯工程支出；照明工程支出；环卫工

6、程支出；绿化工程支出；其他设施工程发生的支出。审核时，重点关注以下问题：第一，基础设施费是否真实发生，有无虚列的情形；第二，有无将房地产开发费用记入基础设施费的情形；第三，多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。分摊方法一般有：占地面积法；建筑面积法；直接成本法；预算造价法。扣除项目金额的审核（二）房地产开发成本5、公共配套设施费公共配套设施费，一般包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。具体内容包括：物业管理用房费用；变电站费用；热力站费用；水厂费用；居委会用房费用；派出所用房费用；幼儿园、托儿所用房费用；学校用房费用；公共厕所费用；

7、自行车棚费用；邮电通讯用房费用；其他非营业性公共设施费用。扣除项目金额的审核（二）房地产开发成本审核时，重点关注以下问题：第一，公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况；第二，有无将房地产开发费用记入公共配套设施费的情况；第三，多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。公共配套设施费用的摊销，一般采用“建筑面积法”。扣除项目金额的审核（二）房地产开发成本6、开发间接费用开发间接费用，是指直接组织和管理开发项目发生的费用。主要内容包括：管理人员工资；职工福利费；折旧费；修理费；办公费；水