商业地产商管公司规范流程制度

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1、商管公司规范制度流程1、需要招商的物业类型城市综合体、购物中心、主题卖场、特色商业街、市场、奥特莱斯、大型商贸城2、招商对商业地产经营的作用开发、经营商业地产必须从商业上入手，强化招商和运营管理，才能获得良好的收益、长期发展。3、招商是商业地产成功的关键（1）招商是商业地产实现有效开发的关键：实现有效开发就是要通过招商使之投入商业运营。没有运营就没有商业利润，没有商业利润，租金收益和房价就虚拟化。（2）过量开发，稀缺性不再明显,实现招商也是产品实现销售的关键（3）招商是定位决策实现关键（4）成功招商也是资产经营的关键招商策划流程确定项目可行性市场调研项目可行性分

2、析确定项目规划定位确定招商方案政策及招商推广策略组建招商团队拟定招商工作进度计划全面开展招商工作市场调研、项目可行性分析第一部分地块开发背景1、开发背景2、基本情况3、经济指标第二部分宏观经济分析1、宏观经济走势2、宏观调控基调3、宏观经济政策4、楼市调控政策5、商业地产前景第三部分区域背景分析1、经济总量2、投资情况3、人口发展情况4、人民生活指标5、社会消费品6、近期利好政策7、城市发展规划第四部分区域市场研究1、区域商业研究2、专项调研3、消费者调研4、商家调研第五部分项目发展概念1、宏观经济分析2、区域商业分析3、专项调研分析4、消费市场分析5、商家调研

3、分析6、项目初判7、规划及经济验证项目定位—项目定位主线商圈定位品牌定位商家定位项目定位各区定位品类定位招商方案编制方法1、时间目标面积目标品牌目标收益目标2、商业发展同业竞争开店计划3、招商策略主力店设定次主力店设定品牌专店设定4、招商手段招商推广途径招商活动策划和实施客商访谈5、业态修正和平衡6、实施过程中的实时调整7、管理方案的预置(费用、制度交底)8、收益预估9、招商实施10、客户回访11、商业资源管理12、客户进驻—形象控制交底装修方案审核进场计划装饰计划检查装修备案13、协助开业招商部工作职责1、招商部负责公司项目的招商管

4、理工作。2、招商部负责对公司项目招商管理支持和配合。3、招商部负责对主力店评估，特别是在主力店表达了入驻的意向之后，考察主力店的经营情况，特别是对主力店的调查和评估，其评估的内容包括资金实力、经营业绩、经营特色、注册资本金、管理层的管理能力、营业额及其增长率、财务状况、合作意愿程度等项目，并按一定标准进行量化评估，为选择主力店决策提供科学的数据及报告。4、招商部负责对公司项目的市场调研分析并提供可行性租金价格体系。5、招商部负责根据公司项目业态定位对主力店进行合理布局与规划。6、招商部负责配合公司项目按工程进度完成招商任务。7、招商部负责充分利用有关资源将知名品

5、牌主力店引进公司项目。8、招商部负责同大主力店合作谈判的全部过程，并负责督促与跟进。9、招商部负责配合根据公司项目做好招商计划可行性方案。10、招商部负责及时了解公司项目竞争对手的分析动态。11、招商部负责对重点品牌主力店信息资源要及时跟进。12、招商部负责要围绕配合公司项目的市场定位、功能定位和亮点设计等内容进行招商推广策略的制订和实施，以保证招商工作少投资，高效率13、招商部负责在招商过程中对主力店的选择是关系到项目公司的成败，在招商过程中，有必要配合公司项目招商时对每个主力店进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。对于核心主力店需要设立专门人

6、员跟踪服务，为他们提供适当店面位置和优惠政策。14、招商部负责根据公司项目业态经营定位保证项目公司的商品种类的完整性及经营项目的多样性与综合性。招商部工作职责招商团队的组建二、人员配备﹡招商队伍的团队知识结构，需要事先精心策划，最好具有国际化招商视野，在众多公司招商运营经营中，对10万平方米左右MALL或商业步行街招商一般采取如下人员组合。﹡招商队伍的最佳组合：国内招商人员7人组合招商总监１名，担任过购物中心主管商业拓展工作的副总经理，出任领导职务。招商经理2人，担任过选址工作，或对购物中心、城市综合体有研究，一名负责主力店招商，一名负责国际、国内品牌店招商

7、。招商经理助理3人，负责主题馆类一名；负责餐饮休闲类一名，其它一名。招商文员1名招商团队人员要求三、人员素质1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备（1）崇高的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新，具有执著的奉献精神；（2）强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅果断，勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事，不徇私情，坚持公正的立场，充分发挥综合能力。（3）坚韧顽强的意志力，意志品质坚强，稳健持重的招商人员，才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。

8、商业地产招商不仅是双方智