万科珠海金域蓝湾项目策划

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1、1万科在珠海向国际启航珠海金域蓝湾项目策划方案地产江湖www.dcjianghu.com——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！2目录市场篇珠海市概况珠海房地产大市概况海景板块市场分析高端置业群体分析品牌篇万科品牌珠海导入方案营销篇营销策略销售目标及营销推广部署项目篇项目理解板块及项目理解项目SWOT分析项目定位项目形象定位项目客户定位项目产品建议项目价格定位3市场篇地产江湖www.dcjianghu.com——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！4珠海市概况地产江湖www.dcji

2、anghu.com——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！5珠海——南中国的一颗滨海明珠是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，海岸线长691公里。珠海拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉。珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，气候宜人，人居环境一流，“全国旅游胜地四十佳”“国际改善居住环境最佳范例奖”。“2005年欧洲人最喜爱的中国旅游城市第一名”、“国家环保模范城市”、“国家优秀旅游城市”，“中国魅力城市”、“2006年中国最适宜人居城市第六名”…………珠海是南

3、中国最适宜人居的城市之一6港珠澳大桥（规划中）未来规划中的港珠澳大桥将珠海、香港及澳门更紧密的联系在一起，珠海可谓与国际大都市无缝接轨。珠海可谓与国际大都市无缝接轨7因为自由行的开放，以娱乐服务事业为主导的港澳，经济发展的同时也带动珠海旅游业的迅速发展。港澳经济发展带动珠海发展8珠海通过旅游业的发展使得常住人口总量较少，经济规模不大的情况下，人均可支配的收入为于珠三角城市的前列。港澳经济发展带动珠海发展9综上所述：珠海是南中国与国际无缝接轨的最宜人居的旅游度假城市10珠海房地产大市概况地产江湖w

4、ww.dcjianghu.com——数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！11珠海，房地产市场进入市场化快速发展阶段2003年5月非城中村改造工程全面放开，7月，首次推出土地拍卖。商品房市场供应和需求上升，产品质素提升，房地产向市场化、规范化方向发展。投机炒作盛，致使许多房地产项目陷入停顿，楼盘烂尾，房价下降。消费者住房主要依靠福利分房导致内需不足，空置面积增加，房地产市场发展不成熟。1990－1999年2000－2003年2003年5月——过热－调整期城中村改造期市场化快速发展期暂停城区土

5、地出让，暂停批准新开工住宅项目，全面停止机关、企事业单位自建住宅，引导居民二次置业，保障城中村改造项目商品房能顺利消化，价格开始回升。12土地实现招拍挂，外地开发商纷纷进驻和黄、远大集团、新加坡仁恒、万科、金地、中化方兴、新光集团等纷纷进驻珠海，大幅提升珠海房地产的整体开发水平。年度成交宗数用地面积建筑面积楼面地价2003673765183406113020049635045121413513952005102772807017561445珠海近3年土地招拍挂情况13施工面积近年大幅增加，销售面

6、积较为平稳随着非城中村项目的放开，珠海近年的商品房施工面积大幅增加，预计未来的供应相应增加；需求方面，销售走势较平稳，年成交量在120万平方米左右14近年住宅售价升幅明显2005年市区住宅成交均价同比上升17％，2006年1-4月成交均价同比更大幅上升26％15外来需求占重要地位，港澳客户快速增加购房客户：外来需求所占比例超过4成近年港澳台需求快速上升16珠海房地产市场主要板块分布老香洲新香洲前山吉大拱北南屏本案海景板块17珠海房地产各板块主要特征板块区域特征售价（元/M2）主力客户拱北板块毗邻

7、澳门，旅游商贸中心5000-6500澳门客户以及投资客为主吉大板块珠海商务、金融、旅游中心，自然环境优秀5000-7000吉大二次置业者、高薪白领、外地人、港澳等新香洲板块未来的行政、文化、体育中心3200-4200以公务员、教师、外地人为主老香洲板块珠海历史最悠久的老城区，是珠海政治、文化、教育中心4000-5500以老香洲原住民为主海景板块沿情侣路，拥有丰富海景资源，兼享市区成熟配套6000-13000港澳人士、外地人士以及本地高端客户唐家湾板块郊区板块、大学园区－科技创新海岸、大型休闲旅游

8、设施多洋房：4500-6500别墅：8000-13000以港澳人士、外地人士为主，近年本地居民、科技园客户增加18珠海房地产发展市场前景预测城际交通的逐步改善，将进一步促进珠海房地产的开放性。港珠澳大桥、广珠轻轨、江珠高速等大型交通设施的计划和启动进一步拓宽珠海房地产的辐射面。澳门、香港经济增长强劲，房价大幅度上升，拉动珠海房地产发展及溢出效应。（特别是澳门房地产从2003年开始出现了回升，2004年第四季度房价飚升70%，2005年第三季度同比继续上升39％）。受土地制约，城区房地产未来开发热