南京东洲田园置业大厂项目运营思路报告

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1、南京东洲田园置业大厂项目运营思路报告2006.06.61报告思路找出关键问题解决问题分析项目地块找出市场空缺2我们要解决什么问题？3我们目前要解决的问题项目建筑形式？商业业态定位？项目档次定位？消费群体定位？投资客户定位？经营商户定位？还是其他问题？4我们目前要解决的问题我们要解决的不是上述问题中的单独的某个或某几个问题，上述所有问题都是我们不得不解决的问题！但决定项目成败，直接影响建筑设计的问题才是我们目前要解决的问题！5商业经营问题！6商业经营问题的实质谁来消费？为什么来消费？什么商家来经营？商家都经营些什么？档次如何？

2、业态搭配如何？7大厂商业境况？8大厂商业印象9大厂商业印象10大厂商业印象消费者的消费能力比较高，需求呈现多样化；消费场所集中，但参差不齐，比较杂乱；目前的商业业态种类比较齐全；日常用品（包括大件家电）的采购可以在本区域内解决，但高端的非必需消费品的采购多在市区完成；11大厂商业印象卖场已经比较发达，而且也比较完善；长冲“步行街”，只能算是商业比较集中的街；永利购物中心想什么都卖，但现实结果是什么都卖不好；开宁的商业内街也只开了一半，但苏果的人气绝非虚名；麦当劳、肯德鸡们的进驻，大厂的商业前景已经勿需多做说明。12大厂商业最

3、缺的是什么？13大厂商业什么最缺？购买力？缺卖场？缺百货？缺高档次？缺商业运营？14大厂的商业最缺体验！15大厂商业什么最缺？在大厂，只有买东西的地方，没有逛街的地方！16来源：托夫勒——《第三次浪潮》体验是一种创造难忘经历的活动，是企业以服务为舞台、商业为道具，围绕消费者创造出值得回忆的活动。当经济发达到一定程度之后，人类的消费重点将从产品和服务向体验转移，继产品经济和服务经济之后，体验经济时代已经来临。体验经济理论17体验经济已经席卷全球主题餐厅电影宋城迪斯尼18知己知彼，百战不殆。——《孙子兵法》19项目地块分析（优势

4、）核心区域，地段优越，沿街面长；控规不很严格，可发挥空间大；20项目地块分析（劣势）项目基地面积比较小，可操作空间有限；周边的项目尤其是华润苏果进驻的开宁钻石星城已经形成一个人气聚集点；21项目地块分析综合分析我们的项目，可以得出：一个优劣势并存的项目；一个优势大于劣势的项目；一个充满智慧挑战的项目；一个能成为大厂商业巨舰的项目；一个需精心规划仔细打磨的项目；一个可以成就财富梦想的好项目。22发现了市场空缺，也认识了自己，可如何做好自己？23项目属性定位集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务为一体的体验式消费街区。给大厂消费者一个日

5、常逛街休闲的所在，从此购物逛街只能去新街口成为历史，大多少情况下休闲逛街没必要去市区了。大厂核心验式商业街区24商业类型定位商业类型一般由以下几类形式：□购物消费类：综合百货大型超市专业市场步行街店中店[内街铺]25商业类型定位□休闲娱乐类：餐饮店[中西餐/咖啡吧等]娱乐城[KTV/酒吧/游艺等]休闲中心[美容/健身等]26商业类型定位□那么适合我们项目的商业类型：是纯购物类？还是休闲娱乐类？是做百货？大型超市？步行街？店中店？还是专业市场？27商业类型定位各类型商业的利弊分析表：28商业类型定位对于各形态评价的理由1）放弃

6、百货的理由：百货在当地区域市场确实很少，而当地人的收入与消费力是足以支撑百货的介入的，但由于大厂距离南京很近，且交通发达，受到南京市区商圈的辐射影响太大，目前人们对百货的消费习惯还是集中于南京，永利购物中心目前经营不好在某些程度上也能说明问题，另外大的百货的入驻对实现商业销售与出租的经济价值是不高的。2）放弃大型超市的理由：周边华润苏果体量较大，能够满足周边社区的生活消费所需，引进同类超市的可能性不大。3）放弃步行街的理由：纯户外步行街对用地规划要求较高，本项目考虑住宅与商业的结合，考虑容积率问题，规划步行街不现实。29商业

7、类型定位对于各形态评价的理由4）选择店中店内街铺形式的理由：店中店内街形式的商业由于规划设计要求不高，在住宅底商中的应用比较常见，且周边类似物业的招商与销售情况较好，市场已验证这类形态比较成熟，另外对于本项目而言，对外沿街面可作为商业门面，内部形成内街规划，这种形式的商业价值也会较高。5）选择娱乐类或专业市场的理由：凡是商业，对于越高楼层其商业价值与招商销售难度都比较大，而本案为了综合指标考虑，商业部分要做到3层，而专业市场或娱乐城对于楼层的抗性较弱，且经过其他因素的综合评价，这里认为可以考虑。30商业类型定位根据以上分析，

8、对本项目商业形式的初步定位方向为：A方案：店中店[内街铺]+休闲娱乐中心B方案：店中店[内街铺]+专业市场这里倾向于A方案，但仍需根据再度的市场研究与资源判断来决定。31商业业态定位大厂地区的现有的商业形态丰富，业种齐全，基本能满足当地人的日常生活消费需求，而本项目位于大厂的区域商圈中心，