半岛国际阳光威尼斯

《半岛国际阳光威尼斯》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、内容概要第一部分：营销机会点与障碍点第二部分：整盘营销策略规划第三部分：近期非常规策略安排第四部分：案名及广告PART1营销障碍点与机会点大盘运作的良性循环：前期投入+塑造品牌+培养忠诚+形成循环+体内升级+体外补充+梯度消费+强占市场，从而形成大盘运作的良性资金循环体系！营销障碍点大盘的规模优势未能体现障碍点一大盘的规模优势主要体现在：整体规划完备生活配套成熟社区氛围浓郁社区人气旺盛但本案的百万大盘的规模优势却无从体现。项目整体回顾一期二期三期18万平方米15万平方米44万平方米四期23万平方米2002年-2003年200

2、3年-2004年2004年-2005年2006年时间规模主要是本地购房者，本地客户中大部分是区域客户，基本为自住客户除了本地购房者以外，投资客开始增多，并且外地人士购房比例有所上升外地人士购房比例占到80%，尤其以温州投资客居多，有少量本地动迁户客户情况从开盘表现来看，以本地人士购房为主，多分布于普陀区桃浦周边区域过高的空置率严重限制了本案的成熟本案规模大，开发周期长，经历了上海房地产市场发展的几个阶段，期间由于大量房地产市场投资客的存在，项目的空置率非常高。由于入住率低，没有人气，社区的生活配套始终无法启动，大大延缓了整个

3、大盘的生活成熟度。生活配套的匮乏，也是项目四期最大的销售抗性。大盘口碑优势微弱障碍二良好的口碑效应，能为项目的后期销售带来众多的潜在客户。一般来说，开发4－5年的大盘，后期销售由老客户介绍的客户会占到60%以上。但本案由于一些原因，使项目的品牌维护并不乐观，负面影响较大。品牌的负面传播，影响了四期的销售一期水景实际建设与规划存在较大不同，引起业主不满；一期和二期的物业管理服务质量较差，业主普遍不满意；三期由于安置房的销售价格问题，引起客户的不满。整体口碑的不佳，是项目四期销售的一个重要抗性。已开发组团的样板示范作用差障碍三景

4、观存在较大欠缺缺乏一个具有感染力的核心文化，虽然命名为“威尼斯”，但没有实质性地予以体现；缺少核心景观区，没有能够有效提升整体效果；组团绿化细节不够突出，颜色单一、缺少立体，缺乏表现张力；缺乏小品表现，而且现有的格调不统一，不够有文化气息；整体主题标识、细节引导等等由于没有一个完整的主题而欠缺；已开发组团的样板示范作用差障碍三产品立面品质感强，但整体缺少亮点整体规划较好，但没有能够打动人，有效吸引人的地方；房型规整舒适，但没有什么具有附加值的特殊之处；整体新技术、新材料、新设备运用水平一般；节能、环保型运用没有得到宣传、体现

5、；自身及周边配套、交通没有跟进，入住率不高，生活非常不便。综合性价比偏低障碍四与周边竞争楼盘相比，单从价格方面考虑，本案具有明显的价格优势，但是本案在综合品质上有所欠缺，价格的支撑力度不够，性价比不高。本案象源丽都均价9100元/㎡祥和名邸均价8780元/㎡中山公园商办区曹家渡商圈武宁路桃浦路沪嘉高速至虹桥机场外环线至虹桥开发区中环线桃浦板块均价6923元/㎡可售量26.5万㎡长征板块均价9099元/㎡可售量9.0万㎡真如板块均价8558元/㎡可售量2.8万㎡万里板块均价9334元/㎡可售量13.9万㎡祥和星宇花园均价881

6、7元/㎡长风公园商务区星河世纪城均价7671元/㎡中鼎豪园均价7530-8138元/㎡雅诗澜郡均价7975元/㎡万里雅筑均价8136元/㎡达安春之声均价8383元/㎡中环凯旋宫均价14168元/㎡愉景华庭均价8825元/㎡中星海上名庭均价9000元/㎡金沙雅苑均价8800-9100元/㎡竞争楼盘价格楼盘名称均价二房总价三房总价成交均价星河世纪城800076-8599-1207952祥和名邸10000装修90-105115-1409362金沙雅苑9000100-115115-1408923中鼎豪园850078-9094-120

7、8200本案800075-7874-104项目自身情况以及和周边楼盘对比案名本项目容积率1.6总建面积100万㎡，其中四期23万㎡绿化率40%均价8000元/㎡交通状况中环线、129、827、708、743、754、947；轨道线规划中配套设施小区内部配套:空中会所，欧洲休闲商业街中小学:占地近20000平方米的9年一贯制学校幼儿园:地段幼儿园综合商场:易初莲花、乐购、麦德隆、欧倍德、农工商、菜场医院:利群医院其他:室内菜场邮局:有银行:有案名金沙雅苑祥和名邸容积率2.41.66总建面积60万㎡，其中四期28万㎡32万㎡绿化

8、率45%43%均价9000元/㎡装修房10000元/平方米交通状况中环附近，有94、67、765、858路、沪江线等，可分别至中山公园、襄阳公园、长宁天山路等；轨道线规划中62、105、143、67、516、563、706、750、717配套设施一兆韦德国际健身中心，沈坚强游泳馆（室内恒温