办公区及住宅区选址(中期) - 副本

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1、住宅区选址位置图办公区选址位置图征求陵水县委县政府意见，得出的选址方案一、商品房模式二、定向商品房模式三、保障性住房模式住宅区开发建设模式（一）商品房模式的优点1、可以吸引投资者参与投资，通过土地使用权出让的方式获得一定的资金。2、商品房的建设总面积、单套建筑面积、套数、建设标准等没有限制条件。3、商品房的建设质量较高，小区各项使用功能比较完善。（二）商品房模式的缺点1、开发建设基本不能享受任何优惠政策。2、不利于以相对合理价格取得建设用地，建设用地成本高。3、建设标准根据市场需求确定，建安成本完全无法预控。4、项目建设前期费用较高，再加上建安费、管理费等费用，

2、导致成本高，销售费用高，员工没有能力购买。5、建设周期完全无法控制，不利于缩短建设周期，商品房销售不景气时，施工进度将遥遥无期。一、商品房模式“定向开发商品房模式”是指由企事业单位和开发商平等协商，政府许可，针对企事业单位职工的需求，预约开发的商品住宅。一、“定向开发商品房”具有以下几个特点：1、是属于普通商品住宅性质，完全按照商品房建设相关法律法规取得建设用地、进行报批建设和销售，符合现行财税体制的要求。2、是主要销售对象在建设之前就已锁定为企事业单位职工。3、是销售价格和建设周期由企事业单位及其职工与开发商在开发前协商确定。4、是建设标准以及规划设计方案由双

3、方协商确定，由政府相关部门依法审批。5、是建设用地使用权及其用途由政府审批确定并作为附加条件，开发商仍通过有偿出让方式取得，但政府在幼儿园、学校、消防、人防等配套方面予以政策性支持或优惠。二、定向商品房模式二、“定向开发商品房”的优点：（一）“定向开发商品房”模式可以有效控制项目的综合成本，具体分析如下：1、销售对象预先确定，能最大限度压缩销售、策划费用等项目建设前期费用。2、有利于以相对合理价格取得建设用地。3、建设标准可通过协商确定，建安成本完全可预控。4、有利于项目多渠道融资，资金成本可大幅降低。5、建设周期完全可控，有利于有效缩短建设周期。（二）“定向开

4、发商品房”相较于“保障性住房”的优点：1、政府可根据企事业单位的需求申报有效审查购房者身份，识别是否属自住型或投资性购房。2、价格可事前约定或者价格计算办法事前约定，保障购房者能以“可以接受”的价格取得房产。3、“定向开发模式”既具有保障性住房功能，又属于商品房性质，因而可保障财税收入正常实现。4、可吸引包括非公房地产企业在内的投资者参与。5、有利于企事业单位集体购置“单身公寓”或职工宿舍，解决青工过渡性住房问题。6、多方监督下，有利于避免低水平建设问题发生。三、“定向开发商品房”的缺点：1、要降低单位职员的购房成本，关键在于降低土地使用成本。政府部门以“政府社

5、团用地”的名义取得土地使用权，然后申请出让变性为居住用地，从而取得合法开发建设商品房的资质。在土地变性过程中不采取通用的网上挂牌竞拍方式，而是采取网下挂牌方式，由指定的开放商合法获得这块土地的开发权，不易操作。2、定向开发项目以征收50%高额首付的方式，保证项目前期的正常资金运作，这笔费用无法保证所有员工都有能力支付。3、“定向开发商品房”要比“保障性住房”价格高出20%左右。4、如果监管力度不够，容易产生把这种低价房抛售从而谋取利益的行为。保障性住房是指政府提供政策优惠，向本省城镇低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭出售或出租、具有保障性质的政策性

6、住房。包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和双限房。本方案筛选出经济适用住房、限价商品住房和双限房进行分析。一、保障性住房模式经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向本地城镇低收入及中等偏低收入住房困难家庭出售，具有保障性质的政策性住房。经济适用房1、建设用地以行政划拨方式供应。2、税收减免按《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）执行。3、各银行业金融机构按照《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发[2008]13号）的规定向经济适用住房建设单

7、位发放经济适用住房开发贷款，经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。购买经济适用住房可优先办理住房公积金贷款。4、免收建设和经营中的行政事业性收费。5、小区外基础设施建设费用由政府负担。市、县政府可以根据本地实际情况，依法制定其他优惠政策，减免有关费用，并向社会公布。（一）经济适用房开建的政策优惠1、经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。开发成本包括征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费、贷款利息；税金依照国家规定的税目和税率计算；利润按不高于3%核定。住房保障主管部门直接开发建设的，不得有

8、利润。2、职工购买分散建