云南易门文华汇都商业中心项目定位与营销包装策略报114p销售推广方案(I)

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1、100%项目定位包装建议阶段智慧与心血的结晶2013年1月25日“文华汇都”项目定位与营销包装策略报告1、项目认识及目标属性确立2、市场条件分析及项目条件分析3、项目整体定位4、项目主题营销包装推广方案5、商业运作思路及要点建议6、客户群体对位及营销措施要点7、营销节奏推广计划及资金回流计划8、年度阶段营销执行及媒体配合策略报告体系AnalyzeSystem项目区位认识项目区位项目位于中兴街东段，原龙泉小学的位置，位置属性属于易门县绝对的核心商业地段位置，而且在目前来看具有独一无二的地段位置特性。本项目所

2、处位置南北两端分别连通中兴街以及菜园街，项目所处位置为区域核心商圈位置。本案区位价值认识项目所处的位置为易门县传统商业中心区域，也是至今为止易门县商业繁华程度标杆性的地段，该区域的繁荣程度代表了易门县商业发展水平，该区域的现有商业价值以及未来的商业潜力都非常大！项目规划认识总用地13.96亩总建筑面积42648.36㎡容积率3.507住宅面积22725.12㎡商铺9764.8㎡地下超市4500㎡地下车库3595.92㎡规划特点介于整体用地规模，整体项目开发体量不大。充分利用土地，采用住宅及商业综合的开发形

3、式，开发形态为城市综合体形态。商住配比方面，充分利用地段商业价值，以开发商也为重点，总体商业开发体量占到33.4%项目综合属性判定属性解读：不能用操作普通项目思路操作该项目，更不能用住宅操作思路操作本项目。商业的部分的成功以否直接是本项目成败！本项目实现最大收益的是商业部分，而非住宅部分，商业部分是重中之重！核心地段＋商业价值＋大规模商业规划这是一个以商业为主，突出商业价值和住宅品质的项目！确立项目任务目标结合以上项目的特性，经过初步测算，我们认为，本项目的任务目标是通过加大商业部分的操作力度，提升商业的

4、价值，以商业部分实现本项目的高溢价，最终实现：整体销售产值约2.2亿元！确立项目市场目标打造易门第二个繁华商业中心，带动区域商业全面升级！易门商业MALL时代全面来临！首席旗舰版城市综合体项目改变区域生活方式！开启城市综合型、品质型地产发展的新纪元！市场目标：构建一个项目地产梦想，续写一个城市商业传奇！1、项目认识及目标属性确立2、市场条件分析及项目条件分析3、项目整体定位4、项目主题营销包装推广方案5、商业运作思路及要点建议6、客户群体对位及营销措施要点7、营销节奏推广计划及资金回流计划8、年度阶段营销

5、执行及媒体配合策略报告体系AnalyzeSystem2.1市场条件分析市场分析【供应层面】第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度公用租房象山华庭东盛花都财富广场水鑫花园南屯湖生态城项目推出小高层住宅211套，销售60于套；剩余160于套2012年开盘推出住宅450套，出货260套左右，剩余170于套；商业3000㎡两次开盘推出住宅500于套，销售200套。总体剩余700套；商业3万㎡2012-2013年预计供应1000于套本项目2012年开盘推出400于套，目前剩余10于套；商业3000㎡项目住宅193

6、套，商业9700㎡，2013年推出；项目预计年后推出住宅约182套；商业4500㎡2012年2013年2012-13年住宅市场整体供应约3500套，销售约1100套2013年市场住宅整体供应预计2400套以上2012年-2013年住宅市场今年预计供应2400套以上，商业市场预计供应量近5万方。市场整体供求严重不平衡，供应体量相对庞大。市场分析【供应区域】御景龙园象山华庭水鑫花园东盛花都本项目财富广场主城核心区域主城边缘区域除本项目外，主城核心区域无其他楼盘。财富广场位于主城核心区与边缘区范围内，靠近主城核

7、心区，享受传统商圈配套辐射。象山华庭虽属边缘外区域、但地理位置上距离主城中心街较近，受中心配套辐射。水鑫花园属于边缘外区域，但在大龙口风景区旁，享受景区配套，距离市区主街近。东胜花都位于边缘范围线上，但新客运站近在咫尺，其项目便是依托客运站价值自立门户御景龙园项目，位于陌生区域，距离市区较远，外部商业配套十分不健全。目前市场供应项目集中在传统主城边缘至边缘外区域，主城核心区住宅物业十分稀缺。市场分析【价格层面】由于御景龙园及象山两个项目低价冲击，市场价格相对2011年明显回落，目前各个项目价格趋于平稳，市

8、场均价集中在3200-3400元/㎡左右；各开发商定价不敢冒进项目名称面积区间均价象山华庭83-133㎡2850元/㎡财富广场90-130㎡3600元/㎡东盛花都94-147㎡3300元/㎡水鑫花园90-124㎡毛坯3420元/㎡精装4400元/㎡御景龙园80-144㎡目前均价3450元/㎡公租房2500-2750元/㎡目前住宅市场剩余项目及新增项目销售去化十分困难，原因之一为市场供量将刚需挤压殆尽，原因之二为定价过于冒进，客