中国第一神盘-贵阳花果园项目营销分享(I)

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1、贵阳花果园项目营销分享——中国第一神盘2012年7月数据来源：根据CRIC数据估算；成本数据来源网络新闻稿11年全国单盘排行榜显示，一是花果园创造了销售面积第一，107万平米，一年将近销售1万套；二是单盘销售金额第一，61个亿。单价比同城市的世纪金源还要高出1000元/平米。花果园：业绩多项全国第一楼盘，创造了很多纪录。花果园11年单盘销售额突破60亿元11年单盘销售面积107万平米12年月度成交套数1000套以上12年3月开盘销售2200套全国第一全国第一全国第一全国第一12年五一长假成交677套全国第一12年5月平销成交2

2、270套全国第一10年底开盘，4天销售5000套全国第一神马是神盘？何为中国第一大盘？神盘在哪里？大盘操作新方法？首置首改盘也怎么实现持续旺销？神盘人海战术如何发挥？谁是花果园？年度销售超过60亿元，如何做到？开发商介绍：宏立城集团——贵州本地企业，十年开发两个楼盘，跨足地产所有行业链，并承包大部分市政工程，政府关系非常好。成立时间：1998年主营业务：房地产、市政基础设施、酒店投资管理、物业管理、文化传媒、园林绿化、建材装饰江湖地位：贵阳第二大本土房地产企业开发项目：山水黔城、花果园（2010）企业信息山水黔城：07年单盘销

3、售金额冠军项目基础信息介绍：贵阳城市中心一环旁的超级大盘，建筑面积1800万㎡，大部分为45层超高层住宅；150万㎡商业面积。区位贵阳市中心一环旁占地面积6000亩容积率6.4产品户型49-164平米，120平米以下产品是主力，45层超高层住宅业态类型住宅、商业、写字楼、公园、城市广场、医院、中小学总建筑面积1830万㎡其中商业建筑面积150万㎡其中山体公园4560亩景观示范区16万㎡物业管理开发商自营，物业费1.5元/平米45层超高层社区，外立面采用ARTDECO风格，有效将楼盘形象拔升。内设。内有山体公园，并有16万㎡的景

4、观，有景观湖景。项目营销战术分析总结：首置刚需超级大盘快速走量，值得借鉴花果园展示打击高举高打拓客渠道全面化营销推广强势化生活配套营造快速周转战略明确，以IRR为目标成本体系是关键，能够低价走量重中之重针对首置刚需心理选择高举高打景观示范打击力强制造落差吸引客户旺销保证全省拓客销售人海战术多方位拓展渠道大盘操作思路清晰营销策划主题连贯合理安排推售主题和节点多种媒体组合看得见的战术背后的投入交通商业教育医疗公园高举高打展示战术：首置刚需盘也要拉升调性，提升客户预期和感知度，制造反差——售楼处外喷泉+绿化组合改善城界售楼处是临建，

5、采取玻璃幕墙盒子形式建设，节省外部成本和提升速度玻璃盒子外用叠水和局部景观做区隔售楼处外部重点发力在大门，采取高门头和铜门配置，提升进入时的观感高举高打展示战术：——售楼处占地面积近2万平米,4个足球场大小，样板房区、洽谈区和合同财务区是主要空间，售楼处展示区相对小。洽谈和财务区是主要卖压营造区临建，玻璃幕墙做外立面，内部空间大型化，售楼处搭建仅用15天完成高举高打展示战术：提升调性的售楼处，售楼处大堂高9米，空间感十足，奢华吊顶和吊灯，部分墙体做石材处理高举高打展示战术：大型落地沙盘，区域沙盘墙体大型化，通过气势实现震撼效果

6、售楼处项目沙盘下沉至脚边，有盆景绿植分隔项目沙盘和区域沙盘大型化，进行视觉冲击首置首改楼盘，为了快速跑量，预留大型空间用于展示，提升楼盘整体形象和气度，便于大量客群涌入看沙盘高举高打展示战术：认购区价值点反复强化，认购签字前要强化客户信心，建议参考两排认购区，充分利用认购区的背景墙做展示将项目主要卖点和项目销售业绩做成展板放在背景墙处，强化客户认购信息，认购前再洗脑认购区旁设有平板电视，将项目核心价值卖点反复播放，占据客户视野高举高打展示战术：现场明源自助查询系统，创新查询房源方式，便于大批客户认购快速查询和逼定现场布置大量电

7、脑，预装明源查询程序客户或是销售人员可以自行操作明源系统，查看现有房源，只能查看面积和价格此系统便于大量客户在现场看房选房，销售人员可以快速查询可售房源，现场逼定高举高打展示战术：大体量现场洽谈区，密集排布，形成卖压现场座椅沙发密集排布，类似火车站和机场，形成大量客户密集洽谈态势，对客户形成压力洽谈区基本无私密性，密集排布，销售人员密集分布在洽谈区，不断带客户到洽谈区，对前期客户形成压力高举高打展示战术：室外临湖处再度设置大量洽谈座椅，依靠景观冲击逼定高举高打展示战术：集中签约场地，类银行式场地布置，气势足，适应大规模签约需求

8、现场签约区设计类似银行，客户集中坐在场中心，签约区在一周围绕客户排布签约区日常布置人手突破50人，分成多个号码区，让客户等候后念名字让客户去不同号码区签约高举高打展示战术：临时样板间在玻璃盒子内，注重室内绿化营造样板间为临时样板间，设置在玻璃幕墙盒子内样板间区注重室内绿化，利