中国房地产市场形势分析(I)

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1、中国房地产市场形势分析报告绝对保密付琦先生中国房产信息集团上海事业部研究总监高级分析师内容一、为什么要房地产调控？二、本轮调控有什么特征？三、调控对市场有怎样的影响？四、企业应对建议？目录Contents为什么要房地产调控？民怨房地产泡沫？金融风险？投资投机过多？房价过高？从客观研究的角度来看：楼市的发展基础扎实，风险度控制合理。从民生的角度来看：民怨是决策层不愿看到的。2005年、2008年都是由于民怨较大，决策层采取了从紧的政策，致使楼市出现调整。因此，经济环境出现明显的好转，从紧的调控变为现实…

2、…房价问题的根源（反驳）国内税收制度不完善，收入水平、支付能力难以估量城镇居民人均可支配收入，忽视了供应不足的问题；忽视了外来人口的问题和国外相比没有意义：国外统计口径不明；房价不含地税；西方国家没有碰到过中国的基本国情没有考虑“卖小买大”、梯度置业的改善型需求问题根源——房价收入比不能反映房价水平上海购房贷款信贷杠杆使用率不超过50%，金融安全完全在可控范围之内。市场购买力和资金实力由此可见一斑。房地产开发企业对银行信贷资金的依赖度正在逐步下降，有效的降低了房地产业变化对于金融市场稳定的负面影响问题

3、根源——金融风险可控上海个人住房贷款情况类别（亿元）09年10年上海一二手商品住宅销售总额5911.14202(2175+2027)个人按揭、公积金贷款总额1557.14846.7（543.8+302.9）信贷占商品房销售金额比重26.3%20.1%全国个人住房贷款情况类别（亿元）09年10年全国房地产销售金额（含二手）约63995（44000+20000）约70000（50000+20000）个人按揭贷款金额（含二手房）1400014000个人按揭占商品房销售金额比重21.88%20%开发企业国内贷

4、款占开发企业资金比重情况类别（亿元）2006年2007年2008年2009年2010年房地产开发资金来源1942325280305805712872494国内贷款5357696172571129312540比重27.58%27.54%23.73%19.77％17.3%数据来源：国家统计局、中国人民银行、上海市公积金管理中心房价问题的根源（内部）“人多地少”中国难以解决的基本国情，人民日益增长的居住需求同较少土地住房供应之间的矛盾。楼市火爆客观基础经济发展，生活需求改变内需：居住条件困难外需：全省、国内

5、、国际需求汇集问题根源——需求客观存在上海平均每年商品住宅新增供应仅能满足上海常住家庭的2%。以往6年，上海总计不超过11.8%的家庭卖过新房。年份新增供应量（万平方米）常住人口数（万人）新建住房供应率⑵常住家庭人均住房面积（平方米）⑶2005年225717783.4%21.42006年154418152.3%22.52007年134018581.9%23.32008年126018881.8%24.92009年135019211.9%262010年109922201.5%24.76年合计8850/11

6、.8%⑷/年均1475/⑴1.97%/注：（1）年均人口以2010年末人口规模计算（2）新建住房供应率=新增供应套数÷上海常住总家庭数=（新增供应量÷套均面积）÷（常住人口数÷户均人口数）=（新增供应量÷100）÷（常住人口数÷2.7）（3）常住家庭人均住房面积=上海市住房保有总面积÷常住人口数（4）此处计算假设一户家庭仅购买过1套住房上海人口规模与住房供应对比问题根源——供应明显不足上海住房保有结构截止2009年，上海住房保有量5亿平方米。其中，1988年以后的20年房地产市场化历史中，仅39.4%

7、的上海家庭（约为300万家庭）买过新房，此类中高收入家庭已经进入第一轮、第二轮的改善型需求。以10年换房一次计算，年均需求量即超过1000万平方米。另外，上海37.3%的家庭居住于售后老公房，此类家庭的改善居住条件的愿望更为强烈，需求保持旺盛。作为国内经济中心城市和国际化的开放型城市，上海每年常住人口增加将近35万人，形成庞大的住房需求队伍。其中，买房则形成住房销售型需求；租房则形成（上家）住房投资型需求。最终新增人口形成近1000万平方米的住房需求。首次购房、改善型需求是上海房地产市场内在需求的客观

8、基础。作为国内经济中心和国际化开放城市，国内外消费需求是上海房地产市场外来需求的客观基础。1988年上海房地产市场建立以来的21年间，总共不超过39.4%的上海家庭买过新房。上海常住人口每年新增规模问题根源——改善住房条件的愿望迫切土地新增供应新开工规模新增供应商品住宅成交土地储备施工面积存量供应2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年商品住宅土地成交（可建建筑面积）（万平方米）1462228.581.5739.4