项目财务评价

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1、项目财务评价目录1项目概述…………………………………………………………………………11.1项目名称……………………………………………………………………11.2项目规模……………………………………………………………………11.3基础数据……………………………………………………………………22项目财务评价……………………………………………………………………22.1财务分析辅助报表…………………………………………………………22.2对财务评价指标进行盈利能力分析………………………………………82.3对财务评价指标进行偿债能力分析………

2、………………………………93项目财务不确定性分析………………………………………………………-94综合评价………………………………………………………………………-101.项目概况1.1项目名称紫陌家园开发项目房地产开发公司获得一开发项目，该项目征地面积为7.5亩，该土地上有拆迁户数84户，共计面积为2462平方米。返迁面积是原面积的1.65倍。用地性质为建造商品住宅（其中包括代征地1.97亩）拟建项目容积率为2.61，该项目拟从土地再开发，前期准备工作开始需要3年才能竣工。1.2建设规模拟建住宅开发项目，建设面积为13050平方米

3、。1.3基础数据（一）项目资金1．该公司有资本金1000万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。2．工程款按预算为650万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。3．把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的

4、部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。（不足部分可以借款）（二）销售计划、进度安排1．返迁部分：拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元／平方米，而超过部分按成本价格500元／m2收取。2．销售部分：拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元／m2(均价)。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。并且

5、对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。（三）还款期限及还款方式1．还款期限：在借款后第三年还清本利和。2．还款方式：在有足够能力时用预售收入将借款本利和一次还清。（四）相关税率的设置营业税为销售收入的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，所得税税率一般为25%。（五）评价参数设置此项目的基准内部收益率为12%，基准投资回收期为5年。评价参数包括全部投资和资本金的财务净现值（FNPV），财务内部收益率（FIRR），动态投资回收期，静态投资回收期，投资利润率，资本金利

6、润率。-2-2.项目财务评价2.1财务分析辅助报表包括：总成本估算表，营业收入和营业税金及附加表，项目全部资金现金流量表，项目总投资使用计划于资金筹措表，项目资本金现金流量表，利润与利润分配表，借款还本付息表。2.1.1财务评价前准备总成本估算表单位万元序号年份项目合计（人民币）123451土地费用510.00510.002勘察设计费用28.0028.003前期准备工程费用432.00432.004房屋开发费用650.0020.00360.00270.005管理费用200.0040.0040.0040.0040.0040.006

7、开发期税费0.000.000.000.000.000.007财务费用14.701.846.246.62总计1834.701031.84406.24316.6240.0040.00土地费用，勘察设计费用，前期准备工程费，房屋开发费和管理费都是在题目中给出的，开发税一项根据要求不计，财务费用即为在开发期间贷款所产生的利息之和。最后以上七项即为总成本估算总计。-2-营业收入和营业税金及附加金额单位（万元）销售量单位（平方米）年份项目　12345序号名称合计　　　部分内部分外　1营业收入2257.75　　　　　　1.1售房　1.1.1售

8、房面积8987.70　　1617.792426.683145.701797.541.1.2售房单价（元/㎡）　　　2160.002280.002400.002400.001.1.3销售总计2089.10　　349.44553.28754.97431.411.2返