文志敏 房屋登记案例解析

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1、房屋登记案例解析行政、协助执行案例第一部分行政案例一、善意取得制度不动产善意取得的构成要件，《物权法》第106条：一是出让人无处分权，二是买受人为善意，三是合理价格转让，四是按照法律规定已经进行不动产物权变动登记。提示：根据《物权法》关于善意取得制度的规定,登记人员应当了解善意取得制度，正确区分民事和行政的法律关系，结合《物权法》第21条关于申请人及登记机构赔偿责任的规定，登记过程中应尽到合理、审慎的审查职责，避免登记错误承担相应的责任。案例情形：①使用虚假资料：包括伪造身份证明、委托书、公证书、司法文书等②真假证件掉包，使用“真证假人”<与

2、档案预留信息核对、合理怀疑>③对申请资料进行变造④隐瞒事实，骗取公证机构出具与事实不符的公证文书：遗漏共有人、继承人等⑤内外勾结：申请人与登记机构公证人员勾结，错误登记二、合同备案与预告登记1、除当事人之间有约定外，备案并非预售合同生效的条件。2、预告登记的办理以合同备案为前提。<预告登记的申请方式>1、预告登记以双方约定办理为前提，原则上应双方申请2、基于物权协议3、在特定情况下单方申请：即预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。三、未成年人的继承权放弃问题最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问

3、题的意见》第八条规定：“法定代理人代理被继承人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。”1、法定继承的，持“继承权公证书”2、遗嘱继承的，“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”。四、测绘类案件提示：根据《房产测绘管理办法》第18条的规定，登记机构对测绘成果的审核职责：1、测绘单位的资格2、测绘成果的适用性3、界址点的准确性4、面积测算依据、方法与内容进行审核。即登记机构对应用于房屋权属登记的房产测绘成果负有审慎、合理的审查

4、责任。五、行政委托根据《行政诉讼法》第25条的规定，行政机关委托的组织所作的具体行政行为，委托的行政机关是被告。房屋登记机构下属的事业单位，接受房屋登记机构的委托，从事具体的登记业务，不具有独立作出具体行政行为的主体资格，其行为的法律责任和法律后果由委托单位承受。根据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第一条：重复处理的行为不属行政诉讼受案范围。六、联建与房屋登记合作开发房地产：指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产。1、至少一方具有房地产开发经营资质，否则合同无

5、效2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。区别：《民法通则》规定的法人联营：1、联营组成新的经济实体2、共同经营、不具备法人条件3、各自经营，权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。识别名为合作开发，实为转让、借款、租赁等①提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益的，应认定为土地使用权转让。②合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖。③合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。④合作合

6、同约定提供资金的一方不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁。七、集体土地上房屋登记1、“先地后房”原则2、房屋测绘报告或者村民住房平面图3、申请人身份特定：初始登记的需提供申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明；转移登记应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，房屋登记机构应当不予办理。4、登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”5、补发集体土地村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告6、转移登记特殊要件：

7、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明第二部分协助执行案例一、接收协助执行类法律文书时的要件1、执行人员的身份证明：双证：工作证和执行公务证2、执行生效法律文书生效法律文书和协助执行通知书（1）查封、预查封裁定书和协助执行通知书（2）执行裁定书和协助执行通知书3、执行文书送达（1）直接送达（2）委托送达提示：协助执行文书与诉讼文书的送达对象不同。另，调解书不适用留置送达。二、协助内容1、协助查询土地、房屋权属查询结果由登记机构或者其所属的档案室（馆）加盖印章；无法查询或者查询无结果的，应当书面告知人民法院。2、协助办理查封、预查封登记

8、手续查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。3、协助执行登记、过户、注销等事项三、房地产管理部门协助执行的职责：1、及时办理查封或