房地产项目的成本控制管理(马楠 修改第3版 20101126)

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1、内部资料，机密房地产开发项目的成本管理Costcontrolinrealestateproject马楠华北科技学院2010.12PART.13PART.1前言在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越

2、同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。成本控制力的竞争。开头语当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，特别是在当前房地产调加压、政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，

3、房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。房地产企业竞争成本控制力的竞争4利润时间(年)拿地就赚钱阶段1：资源时代阶段2：产品时代阶段3：品牌时代客户关注质量公司关注成本关注品牌与形象理念与价值观成本领先战略成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段内部资料，机密房地产开发项目的成本管理Costcontrolinrealestateproject房地产开发项目成本管理中存在的主要问题一房地产成本控制体系的建立——制度保障体系？房地产成本控制的主要措施——怎么去控制？房地产开发项目成本管

4、理内容——控制什么？二三四内部资料，机密房地产开发项目的成本管理Costcontrolinrealestateproject房地产开发项目成本管理中存在的主要问题一房地产开发成本管理现状一二房地产开发成本管理中的几个问题房地产企业在成本管理三大误区三四到底谁是成本控制的核心部门？4一、房地产开发成本管理现状目前我们绝大多数开发企业成本控制的通常做法是：大多数的房地产公司都设有一个预算审核部门或合约部门，负责项目的预算、结算和工程招标，而成本管理基本都归属于财务部门，但财务部门对具体的工程预结算却并不是很懂行，也就更难把握成本的降低点在哪里。房

5、地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少，许多开发商都难以回答清楚。房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）等多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周期一般需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强；另外，投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加多样化。更使房地产开发成本控制难度越来越大。房地产开发成本管理中的几个问题51、缺乏全面规范的目标成本管理体系：成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动

6、管理体系；2、成本控制忽视重点：只重视“显性成本”的控制，而忽略对“隐性成本”的控制；3、成本控制的忽视前期阶段：通常只关注项目施工阶段过程的“事中”成本控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视；4、成本控制手段不当：把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。二、房地产开发成本管理中的几个问题目前房地产开发成本控制的几个误区6管什么三大误区怎么管行为偏差三、房地产企业在成本管

7、理方面容易存在三大误区谁来管认识偏差7误区一：企业内部成本控制管理主体确立失误（谁来管）•长期以来，企业一直把成本管理作为少数管理人员的专利，认为成本、效益都应由企业领导和财务部门负责，而把各部门的员工只看作生产者。••广大员工对于哪些成本应该控制，怎样控制等问题无意也无力过问，成本意识淡漠。企业的成本管理失去偌大的管理群体当然难以真正取得成效。全员成本控制8误区二：成本管理对象和内容认识不清（管什么）•一方面，没有从价值链的角度对房地产开发进行分析，局限于对发生成本的控制，忽视了对影响成本的控制。•另一方面，局限于传统的“节约一度电、一张纸

8、”的简单、狭窄的模式之内，忽视潜在的损失，尚未对成本实行全方位的控制。。全方位成本控制9土地设计采购施工销售房地产开发价值链的发生成本与影响成本曲线影响成本曲线比例