房地产金融理论基础

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1、第二章房地产金融理论基础第一节货币的时间价值第二节资产定价和财务杠杆原理第三节金融风险管理原理第四节房地产抵押及其法律关系1本章教学目的通过本章教学，使学生重点认识和掌握资产定价、财务杠杆、资金时间价值、金融风险管理等房地产金融理论原理和房地产抵押法律关系原理，为学习并掌握房地产金融业务奠定理论基础。2第一节货币的时间价值货币时间价值贯穿于全部金融业务，也是房地产金融业务的基础。房地产贷款属于长期贷款，分析、评价贷款效益，必须对贷款形成的现金流量进行科学预测，掌握现金流出与流入的时间和数量以及它们在时间数量上的差异，然后换算成统一时点的数值，用终值

2、、现值和年金的形式进行全面、客观评价。房地产贷款及其证券化定价、信贷风险防范及银行的其他房地产金融业务核算都是以货币的时间价值为基础。3第一节货币的时间价值一、货币时间价值的概念：是指货币资金随着时间变化而形成的增值，表现为同一数量的货币在不同时点上具有的不同价值。100元的经济价值（或经济效用）：现在≠一年后，或，现在＞一年后；现在的100元贷款（货币），按年利率5%计算，一年时间后增值5元成为105元，这5元就是100元贷款（货币）的时间价值，或者说，上述贷款（货币）的时间价值为5%。实际上，上述增值的5元是100元贷款（货币）一年时间的利息。

3、因此，货币时间价值最直接的表现形式是“利息”。4第一节货币的时间价值二、货币时间价值存在的基础和原因货币时间价值产生的基础，一是“信用”，即借贷关系的普遍存在，货币的所有权和经营权分离；二是货币资金的“效用”，即货币资金满足投资、消费需求及增值的功能。在货币借贷关系中，贷款者因借出资金而失去可能投资获利的机会，因而需要得到借款人一定的经济补偿；借款者得到资金不仅以承担偿还义务为前提，同时也获得了利用借贷资金投资获利的机会，因此必须给予贷款人一定的经济补偿。5第一节货币的时间价值二、货币时间价值存在的基础和原因货币时间价值产生原因源于“时间偏好”，具

4、体原因有：1、投资获利机会：将货币资金贷出的时间里，贷款者失去了更多投资获利的机会，因此，要求取得一定的报酬，从而使同一数额资金的现实值高于未来的价值。2、通货膨胀因素：在通胀情况下，同额货币的购买力不断降低，使人们普遍认为现实的货币价值要高于同等数额的将来货币的价值。3、风险因素：由于不确定的风险因素，现在的投资在将来可能会有不能收回或不能全部收回，从而使同一数额资金的现实值高于未来的价值。4、现实消费的因素：货币持有者把货币借给他人，就会牺牲其现实使用的权利，把现实的消费推迟到将来，对这种“牺牲”要求取得一定报酬（补偿），所以，资金的时间价值是

5、对“牺牲”现实消费的一种报酬。6第一节货币的时间价值三、货币时间价值的量及其影响因素货币时间价值的量，是没有风险和通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。在此基础上，风险越大，投资报酬率越高，时间价值越大。并具体取决于以下因素：1、资金使用的时间。时间越长，时间价值越大。2、资金数量。时间一定，资金数量越大，时间价值越大。3、利率。利率越高，资金的时间价值越大。4、资金使用方式。整借整还和分期付款资金的时间价值不同。7第一节货币的时间价值四、货币时间价值的计算（一）理论原理由于不同时点货币的不相等性，因此，不同时间货币收入进行比较必须换算到相同时间基础

6、上，换算的方法就是通过不同时间资金的计息来进行。在考虑时间因素的情况下，把不同时点发生的绝对值不等的资金换算成的相等的经济价值，称为资金等效值或等值。其中：把资金运动起点时的金额称为“现值”（presentvalue）；把资金运动结束时与现值等值的金额称为“终值或未来值”（futurevalue）。8第一节货币的时间价值四、货币时间价值的计算（一）理论原理借款人借入的金额称为“本金”；借款人按一定利率（interestrate）支付给贷款人超出本金部分的金额称为“利息”。根据一定利率计算出的本金在未来某一时点的价值（本利之和），称为“终值”；反过来

7、，如果把未来某一时点的货币金额看作是本金在未来这一时点的“终值”（本利之和），按现行利率逆向计算出的该“终值”现在所必须具有的本金，称为“现值”。把未来金额“终值”折算为“现值”的过程称为“折现或贴现”（discount）；折现中使用的利率称为“折现率或贴现率”（discountrate）。9第一节货币的时间价值四、货币时间价值的计算（二）符号规范：在利息的计算中我们将统一使用以下符号：ｐ——本金，又称期初金额或现值（presentvalue）；i——利率，年利息额占本金的百分比；I——利息；ƒ——本金和利息之和，又称终值（futurevalue）

8、；t——计息期的时间，通常以年为单位；n——计息期的期数。10第一节货币的时间价值四、货币时间价值的计算（三）单利的计算单