房地产报告：苏州太上湖高层地块营销策略提案2014年5月

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1、谨呈华丽家族太上湖高层地块营销策略提案2014-52014各大代理公司的提报凡“太湖板块刚需案例”【花样年别样城】凡“低价撬动刚需市场”【花样年别样城】别样城1200套刚需房源，3个月售罄！花样年别样城，你听够了吗？诚然，别样城一期在2013年的营销成功了作为经典案例，也值得我们研究但是花样年别样城全面刚需产品花样年的成功建立于天时地利人和的市场环境火爆的楼市5800价格唯一性木渎、胥口存在大量低端购房人群32014年，市场已巨变花样年单纯以价格撬动市场的操盘方式已证明不符合市场现状5月13日5月23日5月

2、27日5月13日正式预约样板间公开，预约近300组开盘，成交170组市场反应一般未能达到预期的销售效果博思堂观点花样年别样城的操盘模式已不适合当前的市场环境太上湖需要全新的操盘及营销思路要走出属于自己的成功之路太湖三变市场变价值变客户变市场之变我们需要再一次审视市场2013，3个月，1200套房源售罄的市场不再！2014伊始，亟待理性客观的寻找破冰之锤！Part1市场之变14年以来，房地产相关的宏观环境中负面因素居多，导致市场趋于下行，同时干扰了客户购房心理，整体不乐观；地方逐步有主动“救市”的动作，后期不

3、排除政策松绑的可能。宏观环境研判金融①银行信贷收紧：停贷，提高利率②经济不景气，经济增长下行是共识市场1季度全国一线城市全线跌幅20-40%，二三线城市降幅略窄10-35%；个别重点城市房价首次出现松动楼市唱空，客户观望地方“闽十条”提十条松绑政策无锡降低户籍准入门槛温州草拟限购调整方案南宁官方下文“松绑”限购（后有相关辟谣言论）多地研究“救市”措施中央①两会提出“双向调控”②人大正研究推进房地产税立法上有政策导致结果下有对策宏观市场判研苏州整体宏观环境尚没有太大变化，但仍受到全国环境的波及，同时加上信贷的

4、收紧，使得供需双方的信心同时受到一定干扰。政策2014年苏城在住宅市场层面并没有重要的政策出台，主要是商业层面出台了保障管理机制。信贷2014年1季度，苏城各大银行纷纷表示房贷额度紧张，多数在5%的基础上进一步上浮，10%成常态。土地节后大型土拍仅一次，加上园区与吴江土拍结果来看，相比13年开发企业拿地趋谨慎，土地市场明显下降。客户一季度苏州案场（监控博思堂代理的30多个项目）来访量来看，客户活跃度有限，市场发展动力显不足。苏州市场现状“金三银四”变“铜三铁四”，市场局势偏紧，回升无力。2014年4月商品房

5、成交面积57.79万方，同比2013年减少13.24万方，同比下降18.64%；2014年4月份成交表现一般，成交量较3月份小有上浮，成交均价已连续6个月下跌。今年近期市场与去年和往年相比存在较大差距，奠定上今年整体市场基调，项目应尽快抓紧出货，降低和减少风险。金三银四金三银四铜三铁四10苏州市场现状降价风在苏蔓延，首先体现在中高端的个别项目，这类项目总价高，销售压力大，开发商为拉动市场，降低门槛，以价换量。绿城御园仁恒海和院世茂石湖湾以降价促销售的苏州中高端项目代表案例>>绿城御园项目大平层产品（包括精装

6、修产品）剩余房源均降价10%左右，降价幅度100-200万不等；主要由于近期高端市场表现欠佳，打算尽快清盘，降价效果见好，据悉，已认购50余套，同时对于之前的老业主采取了赠送停车位等方式进行补偿。>>绿城桃花源项目降价幅度较大，项目由原来的2600万起，目前下调1000万，改为1600万起。>>海和院项目二期首次推出联排产品，目前对外报价500万起，面积200-260㎡。相对于观棠产品总价有所下调，目前观棠价格700万起，面积250-320㎡。海和院此次以“调低总价，降低门槛”策略带动销售。11苏州市场现状

7、降价风在苏蔓延，随着楼市势态的趋冷，由个别效应引发促销，降价风波风起云涌，演化为普遍性的“以价换量”。降价风波也在刚需盘中蔓延涉及主体具体动作涉及主体具体动作旭辉华庭下调售价约500元国际社区双子座五一期间，中海国际社区双子座推出30套122㎡特价房，每套总价优惠10万北极星花园下降500元/㎡七里香都4月23日-5月8日推出特价房源限时优惠活动，27#推出10套特价房源，参与搜房购房补贴活动，最高15万购房补贴，优惠后均价12000元/平融侨城3.22上午加推最后一栋高层，融侨城下调600元促清盘绿街南岸

8、绿街南岸在房展会期间推出6套秒杀房源凤凰熙岸2月17日下调售价约500元金科天籁城天籁城在房交会期间推出30套一口价房源，单价最低7349每平米，房源分布3、8、13#楼御景湾下调售价约300元秀郡秀郡房展会期间推出10套一口价房源绿街南岸因蓄客不理想，精装改毛坯，整体价格下调至10000运河公馆运河公馆房展会推出12套特价房源大成珺大成珺房展会期间推出14套一口价房源朗诗东吴绿郡部分精装改毛坯，试点市场，总价下