房地产报告：上海嘉定明发商业广场商业定位2014年6月

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1、明发商业广场营销思考2014年6月铂悦818菁英逸品嘉定北嘉峰汇嘉定西合景峰汇方舟时代白银路嘉定新城马陆南翔悠活城伯爵天地嘉福汇蔚澜香醍爱情故事世盟壹天地阳光葡提旭辉U天地新城香溢澜庭旭辉华庭晶鼎酒店式公寓湖畔阳光保利天鹅语保利星海屿商业合景领峰蔚澜香醍新城金郡绿地秋霞坊阳光城新界旭辉华庭白银时代嘉定新城酒店式公寓及商业格局与现状酒店式公寓：在售16个可售3000套商业：在售13个可售10.9万㎡永润星辰天林商业绿地嘉年华红海中，如何以合理价格保量求生？PART1望——看市场，压力山大PART2闻——品产品，瑕瑜互见PART3问——寻定位，夹缝求生PART4切——“易”操盘，大盘之战目

2、录PART1望——看市场，压力山大1.1酒店式公寓市场借鉴1.2商业市场借鉴酒店式公寓竞争格局单位：元/㎡套数据来源：CRIC时间截止至2014.5.31铂悦818菁英逸品嘉定北嘉峰汇嘉定西合景峰汇方舟时代白银路嘉定新城马陆南翔悠活城伯爵天地嘉福汇蔚澜香醍爱情故事世盟壹天地阳光葡提旭辉U天地旭辉华庭晶鼎新城香溢澜庭老城新城南翔板块毛坯价格区间存量热销项目1-5月成交量1-5月成交均价装修与否老城10500-140001089方舟时代48111800毛坯新城10900-14200970阳光葡提公馆35714200毛坯合景峰汇20010900毛坯南翔15000-18000895旭辉U天地5

3、9615220毛坯整体供大于求价格12700元/平方米、流量12000平方米/月办公产品多以酒店式公寓产品面市但是红海也有胜出者嘉定新城酒店式公寓成交2014年表现活跃度排名依次为方舟时代、阳光葡提、合景峰汇、新城香溢澜庭及龙湖蔚澜香醍月均去化50-95套不等，其他项目月去化大多不足10套项目名称1-5月成交量1-5月成交均价14年1月14年2月14年3月14年4月14年5月1-5月月均流量方舟时代4811180031（11576）26（11310）148（11689）178（12012）93（11862）95阳光葡提公馆35714200113（14290）50（14549）83（14

4、362）48（14086）63（13396）71合景峰汇2001090039（10734）35（11072）43（11151）26（11195）57（10727）40新城香溢澜庭122150000（-）0（-）55（15099）56（14899）11（14950）40龙湖蔚澜香醍761230021（12198）13（12394）18（12255）12（12766）12（12155）15晶鼎33167002（15888）8（18002）4（17118）12（16346）7（15840）7嘉福汇25147008（14058）4（15044）10（15320）2（13473）1（13436）

5、5爱情故事21104007（10536）2（10320）3（10493）6（10349）3（9858）4伯爵天地15148007（14744）2（15125）3（15017）1（14996）2（14491）3旭辉华庭9131002（12983）0（-）5（13004）1（13392）1（14037）2悠活城8105000（-）6（10338）0（-）1（11155）1（11202）2铂悦8182145002（14483）0（-）0（-）0（-）0（-）0.4单位：套元/㎡数据来源：CRIC时间截止至2014.5.31热销项目分析——方舟时代项目名称：方舟时代总价：70-80万元（毛坯交

6、付）建筑面积：21万㎡占地面积：5.6万㎡面积段：54-64㎡层高：4.5米LOFT产品：14万方商业，8幢loft高层组成。通煤气高附加值（LOFT）/商业部分前置招商/低总价54㎡一层一层2014年新推南向房源较此前的西向房源价格无较大涨幅热销期可达160套左右LOFT产品，享受高使用率通过前期招商，增强客户购买信心，投资自用皆宜项目名称：阳光葡提公馆总价：70-100万元（毛坯交付）建筑面积：5.6万方占地面积：1.7万方面积段：62-83㎡层高：3米平层/4.5米LOFT产品：2栋25层（平层），1栋10层（LOFT），通煤气62㎡83㎡赠送空间赠送赠送空间平层住宅属性强/低总

7、价/周边配套完善热销项目分析——阳光葡提公馆总价较马陆公寓便宜30-40%，极具性价比项目位于马陆镇，配套成熟两房朝南，南北通风、明厨明卫、房型方正利用率高，赠送面积更是达16平方米，住宅功能强热销项目分析——合景峰汇项目名称：合景峰汇总价：55-88万元（毛坯交付）建筑面积：16万方占地面积：5.4万方面积段：50-80㎡层高：4.5米LOFT产品：凯悦酒店、商业及酒店式公寓高附加值/酒店式服务/低单价目前主力在售房源非南北朝向，价格小幅回落