房地产投资分析第2章

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1、第二章货币的时间价值第一节现金流量的概念及构成一、现金流量▲现金流出:在某一时点上流出项目的资金，记为CO；▲现金流入:流入项目的资金，记为CI。▲现金流量:现金流入和现金流出。▲净现金流量:同一时点上的现金流入与现金流出量的代数和(CI-CO)，作NCF。二、现金流量图所谓现金流量图：把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，以反映出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。现金流量图的作图方法和规则如下：(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻度表示一个时间单位；时间轴上的点称为时

2、点，通常表示的是该时间单位末的时点；零表示时间序列的起点。(2)横轴上方的箭线表示现金流入，即收益；在横轴下方的箭线表示现金流出，即费用。(3)在现金流量图中，箭线长短与现金流量数值大小本应成比例，各箭线上方（或下方）注明其现金流量的数值。(4)箭线与时间轴的交点为现金流量发生的时点。现金流量的三要素：大小、方向和作用点。第二节资金时间价值的含义一、资金时间价值的概念资金时间价值是指一定量资金在不同时点上的价值量的差额。如利率、利息。二、资金时间价值的衡量通常情况下，资金时间价值被认为是没有风险和

3、没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。利率包括时间价值、通货膨胀和风险价值因素。三、资金时间价值的表现形式1.利息；2.是评价企业投资方案的基本标准；3.金融机构的房地产金融业务核算都是以资金时间价值为基础；4.资金时间价值量的大小取决于：（1）资金的使用时间（2）资金数量的多少（3）资金投入和回收的特点（4）资金周转的速度第三节资金时间价值的计算一、资金时间价值的计算方法单利：F=P（1＋n·i）；P=F/(1＋n·i)复利：F=P（1＋i）n二、复利终值与复利现值的计算1．复利终值的计算公式

4、：F=P（1＋i）n=P(F/P,i,n)【例题2.1】某公司将100000元投资于收益率为5%的项目，项目周期3年，按复利计算3年后的终值。2．复利现值的计算P=F/（1＋i）n=F(P/F,i,n)【例题2.2】某公司3年后需要资金100000元，问在利率为10%时，现在应该存入银行多少本金？三、年金终值与复利现值的计算如果在一定时期内每隔相同时间就发生相同数额的收款（或付款），则该等额收付的系列款项称为年金。用A表示。年金包括：普通年金、先付年金、递延年金和永续年金。三、年金终值与复利现值的

5、计算1.年金终值F=A=A(F/A，i，n)【例题2.3】某公司在前3年每年年末为一项目向银行借入资金100000万元，利率为10%，问3年后贷款的本息和是多少？2.偿债基金：是指为偿还到期债务而在每年末应支付的金额，债务金额相当于年金终值，每年准备的偿债基金等于年金。A=F·i/[(1+i)n-1]=F(A/F，i,n)【例题2.4】某公司有一笔5年后到期的长期借款200万元，为此设偿债基金，年利率8%，到期一次还清借款，问每年末存入的金额是多少？习题:某企业计划在2015年年末购入一台价值为2

6、000万元的新设备，若筹款年利率为10%，则2012年至2014年每年年末应等额筹款()万元。（注：(A/F,10%,4)=0.21547(A/F,10%,3)=0.30211(A/P，10%，3)=0.40211(A/P，10%，4)=0.31547）A.430.94B.549.29C.630.94D.664.64【解析】画现金流量图A×(F/A,10)%,3)×(1+10%)=2000，解得A=549.293．年金现值【例题2.5】某公司从租赁公司租入设备，租赁期6年，每年末支付租金20000

7、元，市场利率为10%，问公司6年中支付的资金相当于现在多少钱？【例题2.6】假设某公司以6%的利率取得借款3000万元，投资于某个寿命周期为6年的项目，每年至少要收回多少资金才是有利的？小结现值P：资金在某一特定时间序列的初始值；终值F：资金在某一特定时间序列的终点值。年值A：表示发生在某一特定时间序列各计算期末的等额资金系列的价值。第一个A与P隔一期，最后一个A与F在同一时点上。A、F——期末值，P——期初值。0、1等时点的含义。4．先付年金终值与现值计算先付年金（即付年金）:从第1期开始，在每

8、期期初发生的年金。终值公式：先付年金终值=年金×普通年金终值系数×（1+i）（多计算一期利息）【例题2.7】每年年初存入10000元，连续3年，年利率为6％，终值为多少？现值公式：即付年金现值=年金×普通年金现值系数×（1+i）（少折现一期利息）【例2.8】每年年初存入10000元，连续3年，年利率为6％，现值为多少？资金等值系列公式中的基本假设条件1.项目的期初投资P发生在现金流量图的0点2.本期的期末即是下期的期初；3.A和F均在期末发生。5.递延年金及递延年金现值的计算递延年