房地产投资分析-第2章

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1、案例第2章货币的时间价值2.1现金流量的概念及构成2.1.1现金流量▲在某一时点上流出项目的资金称为现金流出(Cashoutflow)，记为CO；▲流入项目的资金称为现金流入(Cashinflow)，记为CI。▲同一时点上的现金流入与现金流出量的代数和(CI-CO)称“净现金流量（Netcashflow）”记作NCF。2.1.2现金流量图所谓现金流量图就是一种反映经济系统资金运动状态的图示，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，以反映出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。2.2资金时间价值的含义2.2.1资金时间价值的概念资金时间价值是指一定量资金在不同时点上的价值量的差额

2、。2.2.2资金时间价值的衡量通常情况下，资金时间价值被认为是没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率，这是利润平均化规律作用的结果。2.2.3资金时间价值的表现形式1.资金时间价值最直观的表现形式是利息；2.货币的时间价值成为评价企业投资方案的基本标准；3.金融机构的房地产金融业务核算都是以资金时间价值为基础；4.资金时间价值量的大小取决于：（1）资金的使用时间（2）资金数量的多少（3）资金投入和回收的特点（4）资金周转的速度2.3资金时间价值的计算本节重点：①区分单利和复利、终值和现值、折现的概念；②现金量图的使用；③几个重要公式及对应的现金流量图教学手段：以书本案例的

3、演算，推动学生的学习；以现金流量图，促进对案例的理解。2.3.1资金时间价值的计算方法单利：F=P（1＋n·i）复利：P=F/(1＋n·i)2.3.2一次支付复利终值与复利现值的计算1．复利终值的计算公式：F=P（1＋i）n=P(F/P,i,n)【例题2.1】某公司将100000元投资于收益率为5%的项目，项目周期3年，按复利计算3年后的终值。2．复利现值的计算P=F/（1＋i）n=F(P/F,i,n)【例题2.2】某公司3年后需要资金100000元，问在利率为10%时，现在应该存入银行多少本金？2.3.3年金终值与年金现值的计算▲普通年金终值F=A/i*[(1+i)n-1]=A(

4、F/A，i，n)【例题2.3】某公司在前3年每年年末为一项目向银行借入资金100000万元，利率为10%，问3年后贷款的本息和是多少？2.3.3年金终值与年金现值的计算▲偿债基金A=F·i/[(1+i)n-1]=F[1/(F/A，i,n)]=F(A/F，i,n)【例题2.4】某公司有一笔5年后到期的长期借款200万元，为此设偿债基金，年利率8%，到期一次还清借款，问每年末存入的金额是多少？3．普通年金现值【例题2.5】某公司从租赁公司租入设备，租赁期6年，每年末支付租金20000元，市场利率为10%，问公司6年中支付的资金相当于现在多少钱？【例题2.6】假设某公司以6%的利率取得借

5、款3000万元，投资于某个寿命周期为6年的项目，每年至少要收回多少资金才是有利的？4．先付年金终值与现值计算【例题2.7】每期期初存入10000元，连续3年，年利率为6％，终值为多少？【例2.8】仍以上例说明：【例题2.9】某人现存入一笔资金准备从第10年末开始连续取5期，每期取出10000元，折现率为10％。求P？【例题2.10】某公司想使用一办公楼，现有两种方案可供选择。方案一、永久租用办公楼一栋，每年年初支付租金78万元，一直到无穷。方案二、一次性购买，支付2700万元。目前存款利率为3％，问从年金角度考虑，哪一种方案更优？思考题1．某公司计划二年以后购买一台100万元的机械

6、设备，拟从银行存款中提取，银行存款年利率为2.25%,问现应存入银行的资金为多少？2．如果从1月份开始，每月月末存入银行200元，月利率为1.43‰,问年底累积的储蓄额(复本利和)为多少？3．某公司在第5年末应偿还一笔50万元的债务，按年利率2.79％计算，该公司从现在起连续5年每年年末应向银行存入资金为多少，才能使其复本利和正好偿清这笔债务？