房地产开发营改增全面准备与应对策略

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1、房地产开发营改增全面准备与应对策略第一部分房地产建筑安装企业营改增背景与热点问题一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻11、营改增的背景与营改增前甲供材和营改增后甲供材的对比分析营改增的背景与营改增前甲供材和营改增后甲供材的对比分析2011年，财政部和国家税务总局发布的财税[2011]110号中，明确了建筑业采用11%的增值税税率，使得建筑业“营改增”提上了议事日程，但建筑业“营改增”势在必行，也迫在眉睫，这既是行业自身发展的要求，也是国家经济发展的需要。一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻在现行营业税条件下《营业税暂行条例实

2、施细则》第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻建筑业、房地产业全部改为增值税后，甲供材的货物和建筑业的劳务都是同一个税种———增值税。但与房地产、建筑业相关的货物或劳务种类繁多，几乎各档税率都可能涉及。对应的税率不同就会有完全不同的抵扣结果，所以企业要考虑周详，特别要注意以下两点。一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻第一，谁采购？谁抵扣？由于甲供材一般为大

3、宗材料，金额大、税款多，谁采购谁将享受税款抵扣的好处。但在建筑市场中甲方居于主导地位，这种强势的地位，或可导致甲方将易于取得增值税专用发票的材料、设备、构配件等自己来采购，而将难于取得发票的砂、土、石料等交由乙方采购。这样对甲乙双方的税负将产生很大的影响。所以营改增后要解决好谁采购、谁抵扣的问题。第二，如何抵扣？虽然谁采购谁将抵扣税款，但能抵扣税款并不意味着税负一定降低。假定建筑业和房地产业的增值税税率都定为11％。那么采购17%、13%税率的货物、劳务，将获得6%、2%税差收益；采购6%税率、3%征收率的货物、劳务，将

4、损失5%、8%税差；采购11%税率的货物、劳务，进项销项税差将维持平衡。所以企业要根据材料、劳务的类别、分类管理、分别采取政策。一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻2、营改增的前瞻今年，“营改增”要扩围到建筑业、房地产业、金融保险业和生活性服务业。建筑业估计“最受伤”，“对整个建筑行业来说，影响都非常大。”这样的话，像建筑业现在普遍存在的挂靠、资质的出借，将来会带来非常大的税收风险，“而且，建筑业成本构成上像沙土、石料，很难取得增值税进项发票。”二、房地产企业营改增6大热点问题1、何时营改

5、增？今年被外界看作“营改增”的收官之年。国务院此前明确提出，力争“十二五”期间全面完成“营改增”。2、税率问题：17%PK11%建筑业的税率应该在11%的水平，实际税负相当于2.5%的原营业税税负，税负基本不会加重。房地产业的增值税税率如果设为17%，实际税负会加重，相当于7.5%的原营业税税负。用11%的税率可能性较大。二、房地产企业营改增6大热点问题3、过渡期的政策衔接问题：对没有完工的工程和没有开发完的房地产楼盘如何处理？过渡期税率问题？可以预见的过渡措施可能有三种：第一种选择，"营改增"时点未完工程按原税制过渡。

6、第二种选择，"营改增"时点未完工程执行增值税，超税负部分返还。第三种选择，计算未完工程项目成本中的外购项目，计算分离已征税款。这种过渡方法又可以称之为"未完工程追溯调整法"，是指"营改增"时点未完工程项目相当于在开始时就执行增值税。在房地产、建筑业营改增过程中，国家税务总局或将会给出一个过渡期的政策。该过渡期政策将类似于租赁业营改增过渡政策，即按3%实行简易征收的办法。4、在“营改增”之后，土地使用税和土地增值税的去留问题5、地方税收体系建设问题6、“营改增”是否改变房地产与建安企业的组织结构与业务流程？二、房地产企业营

7、改增6大热点问题第二部分营改增主要税制安排与相关政策解读一、纳税人分类，增值税一般纳税人与小规模纳税人如何认定和管理的？《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》第三条纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税服务的年应征增值税销售额（以下称应税服务年销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。应税服务年销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人；不经常提供应税服务的非企业性单位、企业和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。二、应税服务范围、税率和征

8、收率、纳税义务发生时间、纳税地点、营业税改征增值税试财政扶持政策解读应税服务：是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。应税服务的具体范围按照本办法所附的《应税服务范围注释》执行。税率：在现行增值税 17%标准