房地产开发的资金筹措与风险分析

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1、第八章房地产开发的资金筹措与风险分析第八章房地产开发的资金筹措与风险分析第一节房地产开发项目的资金运作第二节房地产开发资金的筹措渠道第三节房地产开发资金筹措过程第四节金融机构对项目贷款的审查第五节房地产投资的风险分析第一节房地产开发项目的资金运作一、房地产开发项目融资房地产开发项目融资是指房地产开发企业为了确保房地产开发项目的顺利进行，而进行的融通资金的活动。第一节房地产开发项目的资金运作二、房地产开发资金的运动特征1.房地产开发资金占用大且集中2.房地产开发资金占用时间长，周转速度慢3.房地产开发资金运动受区域影响第一节房地产开发项目的资金运作三、房地产开发资金筹措的原则

2、1.安全性原则筹资的目的、金融角度和企业的风险2.经济性原则收益性、筹资成本3.可靠性原则时间和数量第二节房地产开发资金筹措的渠道房地产开发项目资金是指房地产企业用于房地产开发项目的财产和物资的货币表现。房地产资金的分类：1.按资金所有权归属的不同可分为自有资金和非自有资金。2.按资金的使用时间长短不同可分为短期资金和长期资金。3.按资金的转移的方式可分为固定资金和流动资金第二节房地产开发资金筹措的渠道一、企业自有资金二、银行贷款融资三、证券融资四、房地产投资信托融资五、预收购房定金或购房款六、由承包商带资承包建设工程七、房地产联建、参建融资八、利用外资与房地产典当融资第二

3、节房地产开发资金筹措的渠道一、企业自有资金1.定义企业自有资金也成为权益资金，是指企业长期拥有、自主支配的资金2.我国有关规定房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%。3.房地产自有资金包括现金、其他速动资产、在近期内可回收的各种应收款等第二节房地产开发资金筹措的渠道二、银行贷款融资最大优势是简便易行。实质：杠杆作用。“用别人的钱来赚钱”来源：一家银行、多家银行我国的房地产金融机构，是以中国人民银行为中心，以四大商业银行（中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设银行）为主体，以及其他金融机构，如交通银行、农村及城市信用社、信托投资公司、中国人民保险公司以及

4、在华外资或侨资在华金融机构等组成的。第二节房地产开发资金筹措的渠道房地产贷款的方式：1.凭借开发企业的资信获取贷款2.开发企业以自己的房地产或其他资产作抵押或质押获取的贷款3.由第三者提供担保贷款第二节房地产开发资金筹措的渠道抵押贷款是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（质押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。采用的方式：1.个人住房抵押贷款：是指个人购买住房时，以所购买住房抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款。80%，30年。消费性贷款2.商用房地产抵押贷款：是指购买商品房的机构或个人，

5、以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。净收入，利率，60%，10年3.在建工程抵押贷款：是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。第二节房地产开发资金筹措的渠道担保贷款是房地产开发商通过自己的上级公司、主管部门提供担保，或者由上级部门制定其他的经济实体为自己提供担保，也可以由自己的关联企业提供担保，由此获得银行贷款，这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约。必须提供财务状况和经营情况，按规定用途使用贷款，按时还款。条件：第二节房地产开发资金筹

6、措的渠道贷款的条件：1.应有得到政府及其相关单位的部门批准的开发计划及设计文件；2.房地产开发企业应是法人，具备房地产开发资质条件，且拥有一定的自有资金；3.房地产开发企业在银行要设立账户，有健全的财务管理制度，并独立进行经济核算；4.应具有贷款的偿还能力。第二节房地产开发资金筹措的渠道“房地产业是鱼，资金是水，银行则是浴池里唯一的水龙头，关上了也就意味着资金的枯竭。”第二节房地产开发资金筹措的渠道三、证券融资是通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产开发资金的金融活动。优越性：1.有利于吸收大众投资，房地产开发企业发行的房地产证券将巨额的资金分解为细小的股权或债

7、券，便于小额投资者参与，吸引居民大众加入；2.有利于分算风险；3.有利于金融市场的繁荣和房地产企业经营管理的改善。第二节房地产开发资金筹措的渠道证券发行的方式：1.发行股票股票是股份公司为筹措资金而发行的，表示股东按其持有的股份享有权益和承担义务的书面凭证。不许无面值发行，低于票面金额。普通股：享有公司的投票权、分享利润权与剩余财产分配权，同时也是公司经济亏损的承担着。不能退换只能转让。股息收益和到期收益。优缺点优先股：2.发行债券第二节房地产开发资金筹措的渠道2.发行债券是企业为了筹措资金而发行的、约期还本付息的