从万科案例,分析境外股权融资

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1、从万科案例，分析境外股权融资万科境外“曲线贷款”成功　　“注意到万科停牌了吧！19.9亿的可转债已经搞掂。”万科集团总经理郁亮一边急步走进北京万科位于第一上海大厦六楼的会议室，一边兴奋地向等在那里的本刊记者问到。但吸引本刊记者的不是这宗久为人知的可转债发行，而是前一天万科刚刚宣布的一笔海外融资。　　这是7月6日下午，室外的温度高达摄氏35度，刚刚从证监会发审委“上完会”的郁亮，面色红润，但显然不全是天热之故。　　7月5日，万科发布公告称，该公司已与德国银行HypoRealEstateBankInternatinal(简称HI)达成合作协议，由后者出资3500万美元，

2、双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。这一合作表明，万科的境外融资已取得突破性进展，在中国房地产界一直处于领头羊地位的万科，在境外融资方面，又一次站到了潮流的前端。　　万科总经理郁亮表示，“为了对付宏观调控，融资渠道多元化是万科的必然选择。除了资本市场，境外融资和信托是万科非银行融资的主要方式。目前万科的非银行融资在融资总额中只占20%左右，在国内已居领先地位，万科希望最终能够把这个比例增加到30%。”　　“曲线融资”的典型案例　　根据万科发布的公告，此项合作的目的是为万科在中山即将开始的项目“万科城市花园”进行境外融资。提供融资的是德国房地产融资服务的龙头H

3、YPO集团的下属银行HypoRealEstateBankInternatinal(简称HI)，其总部设在爱尔兰首都都柏林。HI在欧洲只能算是小银行。核心资产12亿欧元，管理着1700亿欧元的资产。此次为万科提供的融资额为3500万美元，在该银行的不动产资产中所占份额很小。　　值得注意的是双方的合作方式。郁亮总经理告诉《新地产》，在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设立的名为BestGainInvestment的公司，由于该公司万科也持有35%的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。从形

4、式上看，HI取得了中山项目的控股权，是如假包换的FDI(外国直接投资)。　　该次融资的载体万科中山公司的注册性质是中外合资公司，由深万科和万科的附属公司香港永达投资公司共同投资设立，该公司权益实际上完全属于万科。但通过中外合资的形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。　　实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”，以F

5、DI之名，行商业贷款之实。这个融资安排，相当巧妙地满足了有关的管制要求。　　据《新地产》的了解，谋求境外融资是国内知名地产商共同努力的方向。在宏观调控的大背景下，对资金极其敏感的房地产业不得不考虑融资渠道的多元化。从目前仅有的几个案例看，以境外基金直接投资房地产项目开发的居多，像这样取得境外贷款的，万科还是第一家。在目前这个摸索阶段，万科的尝试无疑是非常宝贵的。郁亮也表示，如果“螃蟹”吃得顺利，万科希望能把同样的合作模式推广到其他项目上去。　　非常划算的低成本境外融资　　对于此项融资安排的具体利率水平，郁总表示不便透露。但他依然指出，“他们的利率水平其实相当地低，大

6、约只相当于国内同类型贷款的名义利率，万科对融资成本是非常满意的。”不难看出，刚刚通过了万科A发行可转债的发审委“聆讯”，又在境外融资方面取得了突破性进展，融资成本也不高，郁亮的心情显然格外地好。　　还不止是利息低。从资金来源看，该项目的投资全部来自HI的融资，万科不需要投入一分钱，也不需要再申请任何开发贷款。而在法律上，由于资金全部来自HI，控股者又是HI，则至少在名义上，项目的风险也完全由HI来承担。“万科的责任只是按照合同规定的项目计划把它做完，把房子盖好，再尽量卖掉。其他的风险，与万科无关。”郁亮非常肯定地说。但最后所取得的利润，却可以由万科完全掌握，万科需要

7、付出的只是几个百分点的融资成本以及自己的品牌。从财务角度看，万科此番境外融资真是非常的划算。　　简单地说，这实际上是一个由HI投资，由万科负责操作的项目。万科仅仅借助自己的品牌，就取得了该项目的控制权并占有大部分利润。同时，由于融资以美元结算，考虑到目前的汇率趋势是人民币有升值压力，该项融资的汇率风险也要由HI来承担。　　不能不提出疑问，HI作为发达国家的成熟的金融机构，为什么愿意做这种本大利小的生意？对于《新地产》的质疑，郁亮解释说，这个项目并不大，而且是HI来华投资房地产的第一单，双方都在试水，这是对方愿意接受这样显然不对等的合作条件的原因。　　但外资对中国