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时间:2019-07-08
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1、央视PK万科的深层原因?2014-01-01许一力因报道“房企欠缴3.8万亿巨额土地增值税”事件被行业狠批“愚蠢无知”的央视,在时隔一个多月之后开始反击,而第一击直指房地产一哥万科。这下热闹多了,房企和土地增值税之间的“纠葛”令普通公众如雾里看花。到现在为止,都没有一个权威的答案。这里头有很大的名堂。要弄清这个状况,我们必须要从最本源上来看待土地增值税是什么?土地增值税的原理是这样的:一片土地被房地产商开发之后,价值会上升。土地增值税就是对这个增值部分征收的一个税种,算是一种防止房地产暴利的税。计算土地增值税的公式是:应纳土地增值税=增值额×税
2、率公式中的“增值额”是由市场决定的,房地产销售后取得的收入减去土地出让金、建筑成本等该扣除的项目。当然,这个税率也很高,30%-60%递进。5可见,所谓的土地增值税是在项目结束后征收的。土地开发的周期很长,只有在楼盘售出和项目结束之后才能最后计算增值部分有多少。问题就在于,什么叫作“项目结束”?这个定义从来都没法明确的定义,所以咱们的税务部门都采取了“预征”的方式。先按销售收入的某一比例预先征收,之后再多退少补。平常没什么,但碰上这几年有点特殊。房价嗖嗖的涨,按照之前的价格来预征,那只会导致一个结果,就是预征的土地增值税远远小于房价上涨之后实际
3、应该要上缴的土地增值税。这个时候,政府本来应该马上就要求房地产企业补足这个差额。基于以上的分析,我对土地增值税是这么理解的:它的周期不是按年或者按月清算,所以应交未交的土地增值税只是个会计名词,并不算是地产企业欠的税,但地产企业确实该交这笔款。虽然多家知名房企欠下巨额款项实际上可能没有数万亿之巨,但是房企欠下巨额的款项已是不争的事实。既然这笔款项确实应该上缴,怎么政府就没收上来呢?是政府收不上来,还是压根就不愿意?一个巴掌是打不响的,不管是地方政府还是开发商都是这个“欠税产业链”的贡献者。先要认识这一点,土地增值税征管目前确实面临着较大的困难和
4、压力。5既然上面说了,土地增值税有特殊性,也就是必须在项目结束之后才能计算,而项目结束本身就难定义。周期这么长的土地税种,清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况,税收征管难度大并且容易产生执法风险。按照税法规定,开发完毕后,方能清算缴纳税收。但是由于目前房地产企业实施滚动开发,也就是说这一期开发还未完成,下一期的开发已经开始,有的房地产企业开发周期10多年,因此,就将土地增值税变成了永远不用缴税的税种。当然,政府收不上来,也跟开发商有关。据说房产商们手中都捧着一本欠税“葵花宝典”,这本欠税“秘笈”,详细告诉房地产开发商对付税务部门的手段
5、。换句话讲,房地产企业欠税的“法宝”,早已成为行业的显规则。即便房地产商在销售的黄金时期,不差钱的赚钱时段,仍然欠税并快乐着。如今的开发商个个赚得钵满盆满,为何还要成为纳税“老赖”?房地产企业是个税收的老赖,这是毋庸置疑的,社会公认的。房地产特殊的运作方式,为其提供了逃税的便捷,预售房按揭制度就是其重要的逃税平台,这是房地产业财务操作的通病。就以营业税来说,营业税的税基是营业收入,开发商利用房产预售制度延迟或减少对到账收入的确认,便可轻松逃税。按会计相关准则,收入确认的一个必要条件是,销售方将商品所有权上的主要风险转移给购货方。当购房者的按揭贷
6、款由银行账户直接汇入开发商账户后,后者却往往以风险没有完全转移为借口,对到账的预付购房款迟迟不确认为营业收入。5还有一个关键,就是项目公司制也助长了开发商的逃税之风。一般而言,房地产企业每开发一个楼盘,便成立一个所谓的项目公司进行全程管理。项目公司是房地产企业的成本中心,拥有法人资格、独立运作。这固然有利于开发商对项目进行集成管理、合理考核项目负责人业绩。但在楼盘开发过程中,项目公司基本不会确认营业收入,却以“其他应付款”、“银行借款”等科目堆积了大量负债,成为经营性现金流入的主要渠道。一旦楼盘售罄,这些项目公司往往会被注销,某些欠税甚至偷逃税
7、款行为因此得逞。这种“打一枪换一个地方”的经营手段,使得欠税甚至偷逃国家税收变得畅通无阻。在这么一个欠税的“产业链”中,地方政府也是有很大功劳的。这几年,房价的猛涨导致土地增值税骤增。原来楼市不火爆的时候,欠税额并不多,税务部门依靠预提就已经征收了充分的土地增值税。这些年,由于房价猛涨,土地增值税就猛增了。政府为何不要求房地产商立即补缴土地增值税呢?因为中国的地方政府都不愿这么干,因为咱们的地方财政收入指望的是卖地收入,而不是收这些土地增值税。地方政府默许房地产开发商拖延上缴这部分“本应该上缴而未缴”的土地增值税差额,能让开发商有更多的现金流来
8、继续拿地。其实,谁都知道,这部分“该上缴而未上缴”的土地增值税最终都是要上缴的,我相信那些开发商和政府都在心底里是明白的。对于开发商来说,它当年的利润
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