央视PK万科的深层原因

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1、央视PK万科的深层原因？2014-01-01许一力因报道“房企欠缴3.8万亿巨额土地增值税”事件被行业狠批“愚蠢无知”的央视，在时隔一个多月之后开始反击，而第一击直指房地产一哥万科。这下热闹多了，房企和土地增值税之间的“纠葛”令普通公众如雾里看花。到现在为止，都没有一个权威的答案。这里头有很大的名堂。要弄清这个状况，我们必须要从最本源上来看待土地增值税是什么？土地增值税的原理是这样的：一片土地被房地产商开发之后，价值会上升。土地增值税就是对这个增值部分征收的一个税种，算是一种防止房地产暴利的税。计算土地增值税的公式是：应纳土地增值税=增值额×税

2、率公式中的“增值额”是由市场决定的，房地产销售后取得的收入减去土地出让金、建筑成本等该扣除的项目。当然，这个税率也很高，30%-60%递进。5可见，所谓的土地增值税是在项目结束后征收的。土地开发的周期很长，只有在楼盘售出和项目结束之后才能最后计算增值部分有多少。问题就在于，什么叫作“项目结束”？这个定义从来都没法明确的定义，所以咱们的税务部门都采取了“预征”的方式。先按销售收入的某一比例预先征收，之后再多退少补。平常没什么，但碰上这几年有点特殊。房价嗖嗖的涨，按照之前的价格来预征，那只会导致一个结果，就是预征的土地增值税远远小于房价上涨之后实际

3、应该要上缴的土地增值税。这个时候，政府本来应该马上就要求房地产企业补足这个差额。基于以上的分析，我对土地增值税是这么理解的：它的周期不是按年或者按月清算，所以应交未交的土地增值税只是个会计名词，并不算是地产企业欠的税，但地产企业确实该交这笔款。虽然多家知名房企欠下巨额款项实际上可能没有数万亿之巨，但是房企欠下巨额的款项已是不争的事实。既然这笔款项确实应该上缴，怎么政府就没收上来呢？是政府收不上来，还是压根就不愿意？一个巴掌是打不响的，不管是地方政府还是开发商都是这个“欠税产业链”的贡献者。先要认识这一点，土地增值税征管目前确实面临着较大的困难和

4、压力。5既然上面说了，土地增值税有特殊性，也就是必须在项目结束之后才能计算，而项目结束本身就难定义。周期这么长的土地税种，清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并且容易产生执法风险。按照税法规定，开发完毕后，方能清算缴纳税收。但是由于目前房地产企业实施滚动开发，也就是说这一期开发还未完成，下一期的开发已经开始，有的房地产企业开发周期10多年，因此，就将土地增值税变成了永远不用缴税的税种。当然，政府收不上来，也跟开发商有关。据说房产商们手中都捧着一本欠税“葵花宝典”，这本欠税“秘笈”，详细告诉房地产开发商对付税务部门的手段

5、。换句话讲，房地产企业欠税的“法宝”，早已成为行业的显规则。即便房地产商在销售的黄金时期，不差钱的赚钱时段，仍然欠税并快乐着。如今的开发商个个赚得钵满盆满，为何还要成为纳税“老赖”？房地产企业是个税收的老赖，这是毋庸置疑的，社会公认的。房地产特殊的运作方式，为其提供了逃税的便捷，预售房按揭制度就是其重要的逃税平台，这是房地产业财务操作的通病。就以营业税来说，营业税的税基是营业收入，开发商利用房产预售制度延迟或减少对到账收入的确认，便可轻松逃税。按会计相关准则，收入确认的一个必要条件是，销售方将商品所有权上的主要风险转移给购货方。当购房者的按揭贷

6、款由银行账户直接汇入开发商账户后，后者却往往以风险没有完全转移为借口，对到账的预付购房款迟迟不确认为营业收入。5还有一个关键，就是项目公司制也助长了开发商的逃税之风。一般而言，房地产企业每开发一个楼盘，便成立一个所谓的项目公司进行全程管理。项目公司是房地产企业的成本中心，拥有法人资格、独立运作。这固然有利于开发商对项目进行集成管理、合理考核项目负责人业绩。但在楼盘开发过程中，项目公司基本不会确认营业收入，却以“其他应付款”、“银行借款”等科目堆积了大量负债，成为经营性现金流入的主要渠道。一旦楼盘售罄，这些项目公司往往会被注销，某些欠税甚至偷逃税

7、款行为因此得逞。这种“打一枪换一个地方”的经营手段，使得欠税甚至偷逃国家税收变得畅通无阻。在这么一个欠税的“产业链”中，地方政府也是有很大功劳的。这几年，房价的猛涨导致土地增值税骤增。原来楼市不火爆的时候，欠税额并不多，税务部门依靠预提就已经征收了充分的土地增值税。这些年，由于房价猛涨，土地增值税就猛增了。政府为何不要求房地产商立即补缴土地增值税呢？因为中国的地方政府都不愿这么干，因为咱们的地方财政收入指望的是卖地收入，而不是收这些土地增值税。地方政府默许房地产开发商拖延上缴这部分“本应该上缴而未缴”的土地增值税差额，能让开发商有更多的现金流来

8、继续拿地。其实，谁都知道，这部分“该上缴而未上缴”的土地增值税最终都是要上缴的，我相信那些开发商和政府都在心底里是明白的。对于开发商来说，它当年的利润