房地产开发成本构成与控制

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1、房地产开发成本构成与控制第一部分房地产开发成本构成第二部分房地产开发成本控制第三部分建筑设计常识与诀窍第四部分前期谈判实战经验谈讲义提纲第一部分房地产开发成本构成房地产开发成本主要由以下九个方面构成：概论：房地产开发成本构成土地成本营业税金建安造价行政事业收费企业管理费用财务费用营销费用勘察设计监理配套设施产品竞争主要有差异化、低成本竞争两种形式。商品房要做出大差异化很难，房地产最容易克隆，无知识产权保护，所以还是要降低成本，在不降低品质的前提下，成本越低，市场竞争力越强，利润越高。地价可通过容积率折算成楼面地价(即每建筑

2、平方米里的土地成本)。简单的公式是——1、土地成本举例：地价100万/亩，容积率3.0，楼面地价为500元/㎡；地价60万/亩，容积率3.0，楼面地价300元/㎡。楼面地价=地价（单位：万元/亩）÷666.67÷容积率容积率经验系数多层容积率约1.5左右（最大不能超过2，超过2的也有，但品质相对差）小高层容积率约2.0---2.5高层容积率约2.5以上容积率与土地的形状和大小有较密切的关系，如，数码大厦和金源国际的容积率就在8以上。同样的建筑形态，地块越大，容积率反而会越小，因为牵涉到楼间距等规划限制。而地块形状与容积率的

3、关系个人总结如下——曾经算过一块地（建设路与天津路交汇处）多层容积率在2.2左右，而且楼间距绝对够。同样大小的地块南北越长、东西越短,则容积率越小；而东西越长，南北越短，则容积率越大。按配套较全（含煤、暖、热水）档次中高的住宅来说——砖混多层：700元/㎡小高层（10-17层）：950元/㎡(不含电梯)，一部电梯16万为基数，每层加5000元。摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。控制得好，小高层含电梯的建安成本在1000～1050元/㎡左右。钢筋含量

4、是高层建安造价的重要指标。国标为68㎏/㎡，目前洛阳的项目多在45-50㎏/㎡，不过有的最高的达80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本约5元（含人工费）暖气成本约合30元/㎡，高档房、低档房在成本上差不多，也就是40～50元/㎡。2、建安造价包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，成本约120-150元/㎡。创展的景观设计费在18万元左右，单位成本仅合4元/㎡（建筑面积）。合计一般不超过20元/㎡3、配套设施4、勘查、设计（施工图）监理等5、营销费用营销代理费主要有营销代理和广告两项费用，约3%左右。6、财务费用财务费用一般约为180元

5、/㎡。经验公式：财务费用=总成本×50%×年贷款利率×27、企业管理费用根据公司和开发项目规模不同，差别较大，一般为15-20元/㎡8、行政事业收费公关后行情在160元/㎡左右。举例说明：人防工程收费：如自建人防工程，则成本为：多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防面积摊）。如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下：高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数多层：6级人防，单位成本=1500元/层数但实际现状高层为20-30元/㎡9、营业税营业税+大修基金+所得税…=11.7%。成本约为150～250元/㎡

6、。第二部分房地产开发成本控制▲售价一定的情况下，开发成本控制能力决定企业的赢利水平；▲在一定意义上讲，成本控制能力其实是企业综合实力的体现；▲房地产开发最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。概论：开发成本控制的重要性1、土地成本控制什么样的地可买？宗地的形状及其周边环境决定容积率，容积率直接影响楼面地价。举例：美仑凤凰城占地30亩，建筑面积为6万㎡中泰新城占地30亩，建筑面积为10万㎡因此在买地时应该综合考虑能建多少房子，而且也要求将来小区的环境也不错。目前一般洛阳中档住宅的楼面地价为＜600元/㎡，低档住宅的楼面地

7、价为＜400元㎡2、建安成本控制个人认为，建安成本的控制要“过五关”——第五关现场管理第一关规划设计第四关材料设备采购第三关工程招标第二关工程造价与决算要通过前期策划做发产品定位，确定房子的档次及规模。以前是说结构决定造价，现在我们认为，方案决定造价，结构设计影响造价。在实际施工过程中可以适当修改，但不能修改得太多，否则在验收时设计院不盖章。我们认为，平面形状简单、结构方正、对称规则可以降低成本，一些装饰性的东西能免就免。［建议大家上网上查一下“极简主义”、“少就是多”“lessismore”］第一关：规划设计规划设计工程

8、招标工程造价与决算材料设备采购现场管理层高也不是越高越好，要注意“高粗比”。抗震要求墙应该全部是通的，不超过50CM的视为通墙。砖混结构的外墙开洞率不能超过40%。从刚性的角度考虑，高层建筑一般是三角形、圆形、正方形的，承重墙不能“里出外进”。墙如果不是通的，就得增加钢筋含量。砖混结构的错层不能超过50