房地产基础知识入职培训

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1、致力于成为中小民营科技园运营商的领跑者房地产基础知识讲座2007.07.10主讲人：何文深圳天安数码城有限公司策划发展经理TEL：13602548896或0755-83439688培训纲领：第一部分:认识1个行业第二部分:了解2个流程第三部分:掌握30个术语第一部分认识一个行业温家宝总理在今年十届五次政府工作报告中明确指出:：“房地产业对经济，改善人民群众住房条件有重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”。(一)特点:国民经济的重要支柱产业1:关系国计民生(由于住宅与房地产业关联度广，带动性强，它可以带动钢材、木材、水泥、化工、家装、家电等几十个产业部门和上千种、甚至上万种产品的发展。)2

2、:房地产发展是中国市场经济发展的缩影3:属于第三产业4:房地产行业是资源整合度(点线面)要求最高的一个行业.(二)发展过程:1988年-1997年:十年计划主体机制1998年-2007年:十年完全市场机制中国房地产周期波动可划分为四个时期：即1979年～1985年为复苏期，1986年～1990年为发展期，1991年～1998年是增长和宏观调控期，1999至今为高速增长期。(三)现状:“健康论”“泡沫论”“宏观调控”(四)发展趋势:趋势一：政策调控或将加强实施力度;趋势二：房地产金融向国际化纵深挺进;趋势三：规模化开发模式将成为开发主流;趋势四：兼并收购将成为市场的一个方向;趋势五：大集

3、团“瘦身减肥”开始收缩战线;趋势六：市场呼唤升级的专业服务(专业的投资商专业的管理商专业的运营商).第二部分:了解2个流程(房地产开发建设流程与成本生成流程)项目选址立项规划地形勘查扩初设计联合会签土地使用证建设工程规划许可证开工基础主体竣工验收验收备案定价（一）房地产开发建设流程建设工程施工许可证上图销售入住分解1项目国家政策总体发展选址立项市场调查定位可研报告资金落实验资报告分解2规划总详规划初步设计规划院规划局《选址意见书》《用地规划许可证》地形勘查地形勘查报告分解3扩初设计市拆迁办安置用房审批表市规划局规划审定书联合会签消防局防疫局建委民政局人防办《消防审批意见书》《卫生防疫意

4、见书》项目注册《社区用房协议》《人防审批意见书》建委收费办《建设工程规划许可证》规划局分解4《建设工程规划许可证》规划院综合管网设计规划局综合管网审图给、排水、热网、电讯、煤气许可证勘测院定线验线开工1三通一平园林管理所自来水公司交通大队电业局平整场地树木砍伐手续临时水临时占道手续临时电开工2分解5《建设工程规划许可证》施工图设计院标底制作招标文件工程招标招标办施工队伍资质审查外埠施工单位备案工程施工合同工商局合同鉴证质量站安全站劳保办定额站《建设工程施工许可证》市建委开工开工1开工2开工3施工图审查开工3分解6开工基础主体区内大配套室内外装修供电供水排水煤气供暖环境设施挂表送电卫生防疫施

5、工施工报户卫生许可证开栓联网区内道路景点绿化残土外运地名办门牌号区建委挂信报箱竣工工程监理技术档案工程量分解7验收质检站规划局消防人防卫生防疫设计院街道办事处施工单位项目部验收备案测绘院上图定价物价局住宅办销售入住(二)成本生成流程图第三部分:掌握30个房地产术语1、房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。2、土地的所有权种类：国有土地，集体土地。3、土地使用权的获取方式：征用、划拨、出让。协议出让“招

6、拍挂”:即招标、拍卖、挂牌4、生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。5、拆迁补偿的方式：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。6、土地的使用年限：住宅用地：70年；商业用地：40年；工业用地：50年。7、土地成本的构成：土地出让金+拆迁费用。8、土地出让金：指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。

7、9、产权及房产种类：房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件，但目前济南市只有房改房真正实行了两证分离。房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅