山东潍坊项目简介及评价

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1、山东潍坊项目简介及评价一、项目简况：潍坊市，位于山东胶东半岛，临渤海湾。经济实力在山东省居第四位。全市财政收入300多万元，市区人口110万人。项目所处的高新技术开发区是个国家级的开发区，09年区本级财政收入是16亿元，今年可达20亿元，远比闽东和福安强。国家级高新技术开发区，地理位置与中心城市连为一体。周边城市大马路和绿化都已形成，城市化开发水平很高。开发区政府投资六亿元修建了四周环绕清水的城市公园，公园景色宜人。开发区政府原计划在园中修建高档公建设施，诸如酒店、展示馆、乐园之类。通过有关方面的争取，政府将这块公园土地作价让联信集团开发。开发价格锁定在第一期312亩

2、，定价70万元/亩，其后的定价85万元/亩（以公开挂牌形式出让，超出部分，政府财政以补助形式20天内返回给开发商）。政府还负责七通一平到地块周边。这个房地产项目是建设在已经建好的城市公园内，又是以下这些条件，这在全国都是绝无仅有和不可思议的。协议书的主要条款：公园内土地总共1179亩，分四期出让：1.一期312亩，70万元/亩，另外30亩划拨地，用于教育用地（教育用地划拨给教育部门，政府出资40%，我方出资60%建设学校）；1.二期290亩，85万元/亩；2.三期277亩，85万元/亩；3.四期91亩，85万元/亩，加上商业用地200亩，30万元/亩。另外无偿提供商业

3、周边50亩绿化用于建设体育公园。（目前只有一期的用地指标，可以先供地，以后的分年申请）4.建设容积率不大于2.2，总共可建设173万平方米。5.土地挂牌高出约定部分，政府于20天内全额以专项补助款形式返还；6.政府负责七通一平配套到边界；7.免去部分城市基础设施配套费；8.一期开发交付使用前，政府安排不少于两条公交线路到本社区设立公交站点。9.对周边土地开发拥有优先权。一、成本及效益：该项目占地1179亩，平均容积率2.2，总建筑面积193万平方米。项目分四期开发，酒店，商业和写字楼安排在最后一期。按70万元/亩计算，楼面地价才477元/平方米；按85万元/亩计算，楼

4、面地价才580元/平方米，按现行一般水平楼房市场价，每平方米均价在3500以上，五年内均价走到5000元/平方米，毛利不下40亿元。项目开发估计头尾将持续十年，地价升值将不小于三倍。由于潍坊目前房价属低位，十年后房价翻一翻将不成问题，效益将十分可观。一、项目运作：项目分四期开发，第一期312亩。一期土地70万元/亩，动用资金2.24亿元。甲乙双方各出资5千万元，不足部分由我公司负责借给，按资金成本计算。为此我公司需要动用资金大约1.8亿元。土地证办出来后，即可贷出70%，大约1.6亿元没有问题。此后大家约定各方总共各留下5000万元在公司，其余由公司运作即可将项目做下

5、去。（需要的是每年的流贷到期时，我公司帮助过桥贷款）。联信集团从去年起正式派员进入做工作，请台湾一家设计所做了概念性规划，请策划单位做了市场调研。并和开发区政府正式签订了投资协议书和补充协议。项目前期深度已经比较完善，可以成立项目公司正式运作了（政府要求两个月内成立项目公司）。二、资金平衡:该项目真正动用资金就是五千万元，余下的就是过桥贷款。所以对我公司来说压力不是很大，这个项目也最适合我公司运作。三、结论：1．这是个十分特殊难得的好项目，条件极佳，价格很低，运作时间跨度长，一次性省时省事，利润空间大，市场没有风险。2．目前已经有五家企业在联系联信集团。其中上海国资委

6、旗下一家投资公司不但派员考察，并.通过董事会批准，愿意开价95万元/亩收购或与联信合作；有几家大房地产公司也在紧密跟踪。1．联信集团不愿意被收购，一则效益差，二则对不起支持者，面子上也过不去。找其他开发商合作，实力差的不愿意，实力强的担心从未合作过，合作是否会公平。正是在这种情况下，我提出由万鼎集团来合作。各持股50%，注册资金共5000万元，各出资2500万元，联信借给公司2500元，其余借款由合作公司负责。关于联信公司及其丁孝铭。该公司主业投资房地产，在福州开发过两个项目（包括联信中心项目），上海一个，安庆一个。还有矿业（是中国矿业总公司的股东），水电，航运等。和

7、我有过合作，也是我的朋友。这个人做事讲规矩，不会乱来，也很精明，大气。官方背景和银行融资关系都很好（没有好的背景，这个项目不可能签订这样的合同）。作为合作，我们只要负责资金运作外，其余事情比较省心。一、建议：