卜蜂莲花营销策划方案

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1、营销策略提报营销策略纲要一、策略梳理二、战略确立三、要素设计四．执行方略：附：炒作（诉求点）备忘录附一、MALL概念：附二、全民创富概念附三、其他概念：一、策略梳理1、基本条件·约1.5万m2待售产权商铺；·期房（开盘时约正负零）；·入市期暂定为易初莲花（首个）店开业阶段；·计划采用产权商城返租销售模式，并暂定返租率为10年8%；·提出10年8%返租，基于三种考虑；A、规避竞争，制造门槛；B、便于自主经营；C、投资高回报营销策略。2、S·W·O·T分析S（优势）·商业类型优势（MALL）；·商业规模优势（10万m2）；·品牌商家资源优势；·产品优势（设计、环境、硬件）·待售面积规

2、模适中优势；·返租回报优势。W（劣势）·地段认同度；·期房销售·价位水平（目前全市最高价位之一）；·待售商业面积不是易初莲花，而是自创的梅森百货O（机会）·商业项目推盘少，估计入市时暂无竞争性项目·返租销售的市场空白；·易初首个店的开市效应。T（威胁）·楼价限制·市场对产权商铺的接受度；·市场对高价位的认同度；·市场返租的接受度。S·O战略S（优势）·商业类型优势（MALL）；·商业规模优势（10万m2）；·品牌商家资源优势；·产品优势（设计、环境、硬件）·待售面积规模适中优势；·返租回报优势。O（机会）·商业项目推盘少，估计入市时暂无竞争性项目·返租销售的市场空白；·易初首个店

3、的开市效应。战略·适时入市和强势入市，高起点，力争要成为年度商业项目的第一品牌；·主打投资概念，强化返租的吸引力；·一盘推盘。W·O战略W（劣势）·地段认同度；·期房销售·价位水平（目前全市最高价位之一）；·待售商业面积不是易初莲花，而是自创的梅森百货O（机会）·商业项目推盘少，估计入市时暂无竞争性项目·返租销售的市场空白；·易初首个店的开市效应。战略·以项目、产品、投资品牌的推广，从而化解地段不足，如：MALL概念。·强调销售的是MALL黄金铺，且仅有10%面积出售S·T战略S（优势）·商业类型优势（MALL）；·商业规模优势（10万m2）；·品牌商家资源优势；·产品优势（设计

4、、环境、硬件）·待售面积规模适中优势；·返租回报优势。T（威胁）·楼价限制·市场对产权商铺的接受度；·市场对高价位的认同度；·市场返租的接受度。战略·强化项目、产品、投资优势，从而弱化价位；·通过返租降低首付和月供；·对返租回报进行“易理解，可接受的阐释”，如：个案化；·市场引导的必要性。W·T战略W（劣势）·地段认同度；·期房销售·价位水平（目前全市最高价位之一）；·待售商业面积不是易初莲花，而是自创的梅森百货T（威胁）·楼价限制·市场对产权商铺的接受度；·市场对高价位的认同度；·市场返租的接受度。战略·炒作、包装；·销售技巧运用；·证言式；·个案化；·比较说明。3、梳理营销优

5、势:首个MALL、首个产权商铺、首个返租、首个小面积铺位首例采用产权商铺销售模式。采用产权商铺的销售模式，考虑当地返租售铺的市场空白；对销售模式适当进行因地制宜的调整和适应；高起点入市，“不是又推出一个商业楼盘，而是城市新商业的复兴，这对项目包装炒作推广提出了高要求；前期市场引导成为整体策略的重点，包括MALL炒作，投资方式认同；销售阶段的战术运用的创新和组合；价位设计要多方位考虑；二、战略提出1、WHO（卖给谁）全民投资，（大众的、广泛的）2、WHAT（卖的是什么）·高回报、低风险、稀缺性的产权商铺，·“卖的是产权商铺，更是投资收益”3、WHY（为什么买）·投资的唯一性（首个M

6、ALL、CBD商业前景）·投资的可观性（10年8%的回报）·投资的安全性（品牌商家组合，仅有10%待售商业物业）·投资的可行性（低门槛）4、HOW（销售过程）筹备期引导期认购期开盘期调整期战役期·产权商铺；·划小分割；·返租回报；5、战略要点·市场引导是策略可行的关键（MALL概念、投资回报概念两者同等重要）；·认购水平是开盘火爆的关键。·销售策略基本法三、要素设计（4P）（一）产品要素1、概念包装·City·up中原商业[国标/复兴/领航运动]国际化都市象征华南MALL、上海新天地、中信广场并列国际品牌组合，体验型商业城市商业升级，国际化标准领航中原商业。·CBD·Busine

7、sswan新区、新商圈、新商业最具含金量的商圈直面城市未来区域最大在建商业广场区域商圈核心的形成·Living·mall全生活商业广场首个MALL；ONLYONE逛的新概念优悠趣味，任游任逛2、形象主题CBD·CENTER/LIVINGMALL500强企业/国际品牌组合/商业“联合国”购物、休闲、餐饮、娱乐ONLYONE时尚、文化、风情、体验SHOPPINGNEW新区商圈地标/中原商业铺王/创富时代NO.1MALL业态功能购物（易初+梅森+步行街）休闲娱乐（影城+酒吧+书城、音像