北京金脉皇城国际商务写字楼项目营销提案

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1、金脉•皇城国际——城市中心商务新地标香港司培思商业经营管理集团市场及项目概况市场研究范围以项目为中心，覆盖东二环、东三环北段沿线；北二环全部沿线、北三环蓟门桥以东；CBD、金融街、长安大街等地区北京写字楼市场概况区域调研项目数量总结内容北二环7使用率平均为72.9%最低净高2.6米（首钢国际大厦），平均净高2.72米交付条件中，仅华远首府不提供天、地、墙装修，即裸房交付；中铝大厦提供网络地板，其他项目均为简单装修或水泥地入住率平均87%（华远首府未计入在内）电梯梯速最高2.5米/秒，其余为2米/秒空调系统没有四管制系统，雍和大厦提供分户式

2、中央空调，其余均为普通中央空调系统除创意大厦和中铝大厦外，均不收取超时空调费北京写字楼市场概况区域调研项目数量总结内容东二环13使用率平均为71.6%，新保利大厦使用率最低仅60%最低净高2.4米（保利大厦），平均净高2.63米除第五广场尚未确定交付标准外，其余均提供吊顶、白墙、水泥地面标准入住率平均88%（若除去较新的中青旅45%，入住率达92%）新保利电梯硬件设备水平最高，梯速达4.5米/秒，老项目梯速1.75米/秒，其余在2米/秒凯恒中心空调新风量超过50立方米/小时，其余均为普通中央空调系统北京写字楼市场概况区域调研项目数量总结内

3、容西二环7使用率平均为69.5%平均净高2.72米，因成铭大厦和国际企业大厦为旧项目，拉低了平均净高，新项目平均净高超过2.8米，这和西二环项目国企相对集中，讲求大厦气派风格有关成铭大厦和国际企业大厦入住率较高，其余尚未入住，未入住项目国企整栋购买，入住率将在企业入住之后，迅速提升，不会出现散租楼盘入住率上升慢的现象除旧项目成铭大厦和国际企业大厦外，硬件水平普遍较高，电梯多采用进口原装电梯，梯速高，荷载大，西环广场、英蓝大厦均采用四管制空调系统北京写字楼市场概况区域调研项目数量总结内容北三环9使用率除环贸中心偏低一点（68%），其余均在7

4、0%上下，平均70.2%平均净高2.68米仅环贸中心和燕莎盛世为裸房交付，其余均提供天地墙装修，甚至精装修，项目越老的，装修标准越高平均入住率81%硬件标准中，环贸中心独占鳌头，各项指标均名列前茅北京写字楼市场概况区域调研项目数量总结内容东三环北段14使用率平均为69.8%平均净高2.68米平均入住率93%，除天元港中心、富力爱丁堡广场、首开幸福广场为期房项目有销售，其余均为现房租赁项目，且项目已进入市场一段时间，入住率高，燕莎中心、京城中心和亮马大厦无空置面积东三环北段临近燕莎涉外集中区，写字楼硬件标准普遍较高，尤其是以佳程广场为代表的

5、大体量新一代甲级写字楼，和以现代汽车为代表的中等规模高科技标准甲级写字楼，分别吸引了世界知名公司入住。无论从办公区净高、电梯配备和四管制空调系统，均与其他项目有全面的超越北京销售均价超过2万元/平米的写字楼项目区域售价金地中心CBD及东三环2.4万万达广场2.5万北京国际中心2.2万万通中心2.35万CBD国际大厦2.38万朝外SOHO2万SOHO尚都2.2万东方梅地亚2万中环世贸2万财富中心2万富力爱丁堡2万共11个北京销售均价超过2万元/平米的写字楼项目区域售价凯晨广场金融街及西长安街3.4万恒奥中心2万远洋大厦*2.5万新保利大厦东

6、二环及东长安街2.8万第五广场2.4万光华长安大厦*2.4万恒基中心*2.4万丰联广场*2.4万名人广场其它区域2万共9个皇城国际写字楼基本情况写字楼总面积：55604平米单层面积约5000平米，随楼层升高逐渐递减层高3.5米，净高约2.6——2.7米使用率约70%17部通力高速电梯，梯速达2.5米/秒停车位479个吊顶、乳胶漆墙面交房LOW-E玻璃幕墙5A智能化系统初步结论写字楼供应写字楼供应仍集中放量，上半年新增153万平方米；海淀和朝阳供应量占上半年总供应量的68％；东部商圈供应写字楼58.5万平方米，西外、两广大街和南三环区域供应

7、加大；CBD供应写字楼28.3万平方米，多为中高档项目；东二环供应超过20万平方米；供应影响因素之一：奥运效应促进写字楼放量；供应影响因素之二：4、5号线地铁即将开通，南三环配套不断完善初步结论写字楼销售2006年上半年写字楼销售面积73.7万平方米；朝阳区写字楼销售36.7万平方米，为各区最高；东二环写字楼销售走旺，CBD和中关村表现差强人意；上半年销售均价14904.3元/平方米，写字楼成交价格走势平稳；销售价格在16000元/平方米的写字楼成交量最大，达到27万平方米；崇文区异军突起，销售均价达到16228元/平方米，而东城和朝阳表

8、现平淡；金融街商圈写字楼销售均价每平米接近两万元，东二环成交价格接近CBD，中关村写字楼价格仍徘徊不前；以文化创意产业为卖点的写字楼迅速发展；销售影响因素之一：大单提升东二环销售；销售影响因素