北京国美商都项目营销建议提案

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1、与时间赛跑——国美商都项目营销思路探讨谨呈：鹏润地产原点经济危机扩散，淡市在继续。本项目能否实现集团目标，持续形成市场影响力？09年年内实现至少70%销售，即630套目标解析需要到访8000组客户按8%的来访转成交率计算月均到访客户900组周均到访客户220组09年3月开始蓄客目前，市场上有无类似项目业绩？2009年5月1日开盘市场表现西南板块同类项目整体消化水平不高，供应项目有限且表现不一CUV国际公寓：50年办公产权，37-120平米，3000-3500元精装标准送家电，08年6月28日开盘，2010年4月入住首付最

2、低50%，按揭9.6折，一次性付款9.3折共604套，目前售出287套，销售率47.5%，实现均价12239，平均速度40套/月东亚三环中心：商业40年产权，34-60平米开间，毛坯，08年4月27日开盘，2010年4月入住一次性付款9折，首付最低50%，首付6成98折，首付7成96折，首付8成94折，首付9成9.2折，按揭买两套房第二套可打9.85折共1749套，目前售出1063套，销售率61%，实现均价10822，平均速度115.5套/月国美商都大成时代中心CUV国际公寓城南大道东亚三环中心市场选取原则：同区域，东南

3、三四环附近同产品，公建立项50年办公产权，60-96平米精装办公产品共393套，售出47套，销售率12%，实现均价12488，平均速度5.4套/月50年办公产权，41-124平米，其中10-12层为LOFT共520套，售出228套，销售率44%，实现均价16749，平均速度17.5套/月红色为热销产品设计师广场市场表现区域内项目呈现明显的单极消化现象，领跑项目业绩优异项目卖点大成时代中心距离长安街1500米，办公及居住类产品CUV国际公寓三环内，3000-3500精装送家具家电城南大道距离地铁4号线200米，部分层LOF

4、T产品东亚三环中心地铁上盖，面积控制，低价格实现设计师广场3500精装送家电，总价控制国美商都大型城市综合体的高端配套项目上市面积08年消化面积月均套数实现均价存量及未来供应大成时代中心33759.674128.665.512488（精装2000）29631.01CUV国际公寓24512.112885.74012239（精装3500）11626.4城南大道30089.4112809.817.516749（loft，层高5.1米）17279.61东亚三环中心70002.6853719.66115.51082248959.8

5、设计师广场9574.368182.7716.516398（精装3500，住宅）22985.01总计167938.2291726.59195——120481.83未来同类项目市场存量超过12万㎡。世联观点——重新审视项目未来12万㎡区域市场放量，实现目标，必须：成为市场领跑！本体项目区位西南四环门户，毗邻总部基地，项目昭示性及道路通达性利好明显项目位置：项目位于西南四环边，科丰桥东南角，中关村丰台科技园内同时与拥有世界500强的跨国公司的总部基地为临，地理位置相对优越总占地：6.76万建设用地：5.37万代征绿地：1.39

6、万总占地：5.12万建设用地：2.49万代征绿地：2.63万项目共两个地块，东西侧相连：西侧为31-A地块（规划A区），总占地6.76万平米东侧为35-地块A（规划B区），总占地5.12万平米西南四环科丰桥总部基地地块指标取地较早，大体量城市综合体总体指标：总用地面积：11.88万平米（其中建设用地7.86万，代征绿地4.02万）总建设面积：56万平米（地上35万，地下21万）容积率：4.45平均楼面价：2300元/平米31-A地块（规划A区）指标用地性质公建，商业40年，综合50年建设用地面积53722.402平米代征

7、绿地面积13909.476平米规划建筑面积39万（地上24万，地下15万）容积率4.5地块成交价格5.5亿元折合楼面价格2292元/平米35-A地块（规划B区）指标用地性质公建，商业40年，综合50年建设用地面积24936.02平米代征绿地面积26300.49平米规划建筑面积17万（地上11万，地下6万）容积率4.4地块成交价格2.55亿元折合楼面价格2318元/平米西南四环项目交通地铁、环线，高速、铁路，周边路网密集，交通便捷项目位于中关村丰台科技园，紧邻平整完善的西南四环路，快速路交通便利；同时与规划中的地铁九号线咫

8、尺之隔，轨道交通非常便利；项目位于京开高速及京石高速之间，便于城市道路与高速路的快速转换；周边与丰台南站、丰台西贷站相邻，同时临近全国最大的货运编组站——丰台站，可以极大加速国美商都的商品流通。城市环路高速路铁路三环路丰台站地铁9号线丰台南站京沪铁路京哈铁路四环路丰台西贷站京开高速京石高速地铁线商业：欧尚、资和信百货