剑川项目市场调研报告G

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1、剑川项目整体定位报告及前期策略2014年3月31日报告提纲项目属性界定目标解析与核心问题界定大盘核心价值解析项目整体定位整体规划构思SOWT分析结论项目属性界定属性界定项目区位及四至地块庙水厂西北侧有缓坡，山地西南侧面对千狮山风景区东南侧面对丽江方向，高处可观玉龙雪山东南侧面对舰船主城区地块情况地块规模：约200亩；容积率：≈1.0限高：暂无土地价格约：20～30万/亩(与容积率无直接关系)地块情况——地块为山地，西北高、东南低；高差较大超过50m，地块范围内涉及大量需迁移坟墓；地块自西以庙为地界，地块中央有一在建水厂；砂石山路，政府引水渠超过地块；地块庙水厂4.属性界定四线城市作为代理地级

2、市经济龙头，产业基础扎实城镇周边县政府后坡地，市场认知度高，认可度空白，需要一定周期的市场培养区域属性项目属性大规模开发200亩占地开发，为剑川之首低容积率1.0低容积率产品为剑川打造高品质住宅地块条件坡地，大量坟地带拆迁，地块中有一在建水厂，地块内有穿行车行道，引水渠项目目标解析与核心问题界定目标解析与核心问题界定目标解析1.目标Vs现状我们想要什么?（开发商目标）现状是什么（项目开发的客观背景）核心目标：以少量资金启动项目，短期回笼资金目标解构：1.前期在保证价格的前提下，实现快速走量的目标；2.打造高品质+市场价，建立剑川标杆品质居住区；3.用后期的低密度产品博取利益的最大化；企业层面

3、：公司进入剑川的首个项目，没有较大的市场声誉和品牌价值项目层面：百亩级别用地是剑川首屈一指的大盘，从项目的体量和影响力上属于区域开发区域层面：项目所处区域目前较为陌生，需较长时间培养客户层面：区域内无住氛围带动力，处于完全空白期通过检视自身项目属性与开发背景并结合企业开发目标，得出项目的核心问题——核心问题及分解核心问题：如何超越市场现状，保证长期持续快速走量？区域开发——项目区域价值的定义大规模开发+现状陌生→强势定义区域价值大盘发展——构建大盘的核心驱动力持续快速走量，并非单一层面发力，需构建核心价值并建立的复合的价值体系市场层面——结合市场找到突破口市场供给特征→市场机会市场需求特征→

4、目标客群核心问题下的破题思路——大盘核心价值解析大盘发展阶段从大盘的发展规律和开发模式着手，精准定位项目的发力方向，定义项目的核心价值大盘小做第一代自我中心化第二代后城市主义第二代大盘的开发从发展层级上大致分为三个阶段：第一代大盘第一代大盘：以纯粹的居住功能为主导，整体功能较为单一，规划力较弱——“大盘小做”的发展模式大盘发展阶段特征体现出睡城的特点，早晚差别大，缺乏生机活力配套层次低：仅能满足基本的生活需求、更高阶的配套需求需要在市中心完成以邻里型的社区底商为主教育配套为单一的幼儿园社区运动休闲配套为泳池或者健身会所规划力较弱：居住的通达性和便利性差，带来一系列居住环境问题简单的排列式布局

5、，功能规划力较弱导致社区堵车导致污染，噪音等一系列区与居住区的割裂居住环境问题之于项目之于项目：目前剑川市场楼盘处于一代大盘和二代大盘过度时期，服务于项目的商业，教育等配套刚刚起步，有较大的提升空间。项目的核心价值是基于发展模式及市场发展机会上的超越，需回归到市场基本面进行分析——做一个什么样的大盘？必备项第一代大盘代表的城市价值的体现规划形态上的升级配套资源的升级缔造公共景观的唯一性高品质的物管便捷的生活配套加分项高品质第一代大盘的有机感和生命力的体现项目本身形象的逐步建立社区高品质有机地生长生活方式的彰显与营造项目整体定位项目整体发展战略第一代大盘盈利模式突破剑川现有纯住宅开发的盈利模式

6、，从城市运营角度出发，构建项目大盘盈利主线,是基于以下事实:我们的“整体发展战企业战略略”应当是——1、在“开发目标”条件之下;2、基于现金流表现,为了达成“总体目标”;3、面临并需要解决“核心问题”;4、基于“区域环境和市场环境”;5、符合“区域与市场环境”发展规律;6、通过借鉴案例得到一定启示；所衍生出的系统工程企业战略对企业而言:200亩项目属于目前剑川最大规模开发项目，需要低风险，快速回笼资金以实现滚动开发。开发目标打造剑川最具规模，最具品质的花园居住区，打造剑川的高品质生态区。市场支撑剑川作为剑川政府，政治，文化，经济中心，将具备对剑川其他地市县将具备中心吸引力，持续性导入客户。演

7、变诉求通过真正大盘规模所引导的生活体系来提升剑川居住品质。项目大盘操作模式：合理配套投入与持续现金流滚动运营最大化!项目整体发展战略城市高品质居住代言人，剑川城市生活方式升级,为剑川人民造一座高品质生态城项目核心发展战略区域——运营区域价值明确定义区域价值,融入城市,打造大剑川的CLD——城市+生态+自成一体的居住方式项目——自我系统化改变项目目前城市边缘化现状,极力营造城市化居住氛围及宜居功能。产品——多元