飞龙山庄调研报告

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1、飞龙山庄调研报告1、地理位置飞龙山庄地处龙泉路与虎门大道交汇处，项目地块靠近繁华的城市中心区,且位居半山,是闹中取静的绝佳处所,深得部分当地喜欢山景与闹市的居民宠爱。2、整体规模飞龙山庄的占地面积是75043平方米；总建筑面积为19万平方米；绿化面积20705平方米；道路面积22566平方米；建筑密度42%；容积率为2.67。小区按照山势设计为三栋小高层和100栋别墅组成；小区主要户型有三种，由100—283平方米组成不等；小高层由三栋16层（每栋由A、B座组成）的建筑物组合而成。虽然总体规模大,由于建设规划及次序较乱,缺乏协调性。3

2、、外立面飞龙山庄不同时期开发的项目外观反差较大,楼龄各不相同，因此小区建筑外观整体协调感不佳。目前正在发售的怡和园，首层架空作为车库，怡和园建筑外立面由下面棕黄色到上面的蓝色，力求与周围环境山景与天空色调协调。图11飞龙山庄立面图4、规划设计特点飞龙山庄是典型的山景住宅，主要建筑有小高层、多层住宅以及独立别墅:(1)设计理念：“龙腾天下”；用千百年前盘踞于担杆山上飞龙化作山脉，作为现在的飞龙山庄怡和园美丽的传说，用广东地区居民宗教信仰等区域文化的特点，表现一个祥和吉利的住宅，能给购房者八方聚财，金玉满堂的隐喻。小区内的山、石都是经过认

3、真挑选，精心策划的。(2)飞龙山庄由于开发较早，小区园林设计理念比较陈旧，自然地貌破坏后重建，原始乡土植物没有保留，新开发的怡和园北后山地势很陡峭，上山步道与景观设计比较粗糙，主要作了防滑坡处理，景观与上山步道没有精细规划。怡和园南面是道路，道路南面设置条状绿化景观，主要包括水景、小桥、凉亭，该景观设计是小区最好的景观小品。(3)小区配套较好，小区设置大型三层停车场所，充分考虑了有车一族的需求，室内外游泳池各一个。(4)飞龙山庄主要依靠600亩的担杆山景资源进行建筑设计的；有良好开阔的视觉效果，可以给顾客以“居高临下”的感受。有良好的

4、山地新鲜空气为居民提供优质的生活环境，山景是本项目的最重要卖点。(5)飞龙山庄一期小高层复式建筑配有花园与车库，建筑实用率81%。普通住宅实用率为82%。二期怡和园建筑实用率从77%到80%。5、户型比例飞龙山庄现在发售的怡和园主力户型是三室两厅户型，复式以六房二庭为主；小高层怡和园复式很有特点：六房三庭，套内面积283平方米，视觉景观较好。表2户型比例分析A座为例（按建筑面积计算）名称面积(平方米)每套售价（万元）套数比例大三房两厅16747-552030．5%中三房两厅130-13833-402030．5%四房两厅19748-53

5、46%五房两厅19747-5123%六房两厅232-24154-681421%顶层复式五房三厅244-26075-8423%六房三厅362.4133-13823%七室二厅375-485117-12523%合计66套目前A、B两座相同，均为66套，户型相同，价格略有不同。6、物业管理(1)物业管理费用为每平方米1.8元，缴费面积包括套内面积与公共分摊面积，车位每月50元，摩托车每月10元。目前，管理飞龙山庄的是瀚森物业集团（广海房地产开发公司的二级公司——海军部队与地方合作的公司）；从管理的角度上来看，物业管理是紧紧地配合了地产的销售工

6、作。由于居住地乃是施工场所等条件因素的影响，物业管理的效果不能满意(2)小区的景观区域和植物的介绍不足，让人无法感受到温馨的提示与服务内容。同时在山庄的主出入口处，宣传导示不鲜明。7、销售情况销售价格：小高层的房屋均价为3800元/平米左右(套内面积)。按照建筑面积计算最低价格为3280元/平方米，顶层复式最高售价为4801元/平米。按照建筑面积计算最低价格为2543元/平方米，顶层复式最高售价为3754元/平方米，顶层复式同样户型不同景观，差价在6万元左右，每平方米相差165元左右。飞龙山庄的销售情况：怡和园一期房屋的部分复式房还没

7、有销售完毕，但是有部分的别墅已经出售（目前有十来栋的别墅已经建设好），其中部分别墅出让土地由业主自己建设，别墅绿化率控制为40%，销售进度分三期进行（每期一栋）：一期开发的小高层已经销售完毕，二期一栋现楼正在发售，二期小高层目前已销售八成。三期一栋正在施工建设之中；客户及置业需求特征：101-108米三室小户型购买对象主要为外地人，其中有很多是富民以及黄河时装城等工商户，外地人购房比例为50%以上。108米以上大户型主要购买对象是本地人，也有少量在虎门长期安家的外地人。本地人有相当的比例是全家三代同堂，因此在住宅设计方面应该充分考虑老

8、人儿童以及青年人对大户型的个性化需求。总体看,飞龙山庄的整体规划及布局较差,山景资源具有突出优势，配套较好，地段优越，价格适中，因此销售情况较好。8、综合评价(1)项目开发销售的做法是典型的分期开发渐进式销售方式，销售价