持续加息背景下房地产市场的影响分析

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1、持续加息背景下房地产市场的影响分析背景介绍：2011年7月7日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的3.25%提高到3.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的6.31%提高到6.56%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。这是本年度央行第三次调整基准利率。加息时点和幅度符合市场预期，选择在6月宏观数据公布之前，而6月份的CPI数据也在市场预料之中，到36个月之最6.4%，所以仍处于负利率的水平。本次加息是同步同比例加息，除活期存款利率没有调整以外，所有存贷款利率均提高0.25个百

2、分点。自2007年以来，中央银行多次实行加息政策，试图对目前不断出现的通货膨胀压力进行缓解，虽然加息并不是单一针对的房地产市场，但是房地产也作为我国国民经济的支柱产业也势必会受到相应的影响。市场影响分析：1.需求方面的分析（1）消费者分析对于已贷款购房者来说，连续加息已经增加了购房者利息支出，但是目前看仍然影响有限。目前不少银行由于信贷额度等方面的原因，已经取消了居民购房贷款的优惠利率，并按基准贷款利率来放贷。举个例子来说明，假定按基准贷款利率。按20年期100万元贷款计算，则本次加息将会增加月利息支出150元，年增加利息支出1800元，这对于可以购买100万元房子

3、的住户来说影响应该是有限的。如果说将经过五次了利率的累计影响作一比较，则在上述贷款条件相同的情况下，经五次调整后的月利息支出合计增加为653元，年合计增加7836元，应该说并不是很大。我们觉得连续加息对购房者的影响仍然在于心理层面。不过，持续加息可能会使得大部分购房者积极筹措资金提前还贷或者部分提前还贷，增加的利息支出如下表所示附表：经4次利率调整后月利息支出变动情况分析贷款金额本次调整后月增加还款支出（元）按基准利率年增长还款支出（元）5次调整后月增加还款支出（元）5次调整后年增加还款支出（元）50万元759003273918100万元15018006537836

4、150万元225270098111754200万元3003600130615672数据来源：中国人民银行东北证券整理对于潜在购房者来说，我们认为对房地产市场影响最大的是限购和限贷政策，这二项政策将相当部分潜在购房者挡在门外，其影响力远大于加息对购房者的影响，由于6月份的CPI为6.4%，续创历史新高，且目前的存款利率仍然是负利率，而房子作为可以保值增值的资产，仍然是大多数人对抗高通货膨胀的投资品。因此，目前的利率水平尚不足以对购房者的购买行为产生实质性的影响。（2）刚性需求分析新中国成立后共出现过三次婴儿潮，建国后不久就出现了第一次婴儿潮：当时，刚刚解放的新中国实行

5、鼓励生育的政策，那时一个家庭四五个孩子很正常，人口增长率将近300%。但是当时中国人口只有4亿，基数小。第二次婴儿潮自1962年三年自然灾害结束后开始，这一波高峰在1965年，持续至1973年，是我国历史上出生人口最多、对后来经济影响最大的主力婴儿潮。人口出生率在30‰~40‰之间，平均达到33‰，10年全国共出生近2.6亿人。占当前全国总人口数的约20%。现在，他们已成长为社会的中坚。进入1986~1990年，中国主力婴儿潮成家立业，进入生育年龄，又产生了第三次婴儿潮，称作回声婴儿潮。其中1990年是这5年中出生人口最多的一年。由于计划生育政策，此次婴儿潮出生人口

6、总量虽不及主力婴儿潮，但也有1.24亿，接近当前全国人口的10%。作为主力婴儿潮的下一代，回声婴儿潮，目前也都到了即将成家立业的年纪，由于中国的安居乐业传统文化和特殊国情，人们对于房子的需求也随着这波回升婴儿潮成长为适婚年龄形成一种刚性的需求，热播电视剧《双面胶》、《裸婚时代》也在一定程度上反映了房子问题已经成为婚姻稳定的关键因素，一个家庭要想维持圆满稳定至少需要2~3套房子，在某种程度上，中国这种厌恶居无定所的传统会对房子在近几年内形成刚性需求，持续刺激房地产市场的火热。（3）城镇化进程分析长期以来，我国城镇化发展水平较低，城镇化滞后于工业化近20个百分点，处于全

7、球最低国家之列。大大低于同期46％的世界城镇化平均水平，甚至低于同期发展中国家的平均水平。根据城镇化发展的共同规律——纳瑟姆曲线，纳瑟姆曲线表明发达国家的城市化大体都经历了类似郑玄波曲线上升的过程，城镇化水平处于30％～70％时是该国城镇化快速发展时期。中国社会科学院《2004年--2005年中国社会形势回顾与展望》的报告中指出，我国城镇化率由1978年的17.92%提高到2004年的42％，平均每年提高近1个百分点，表明我国经济进入了新的高速成长期。而2011年3月5日公布的“十二五”(2011年到2015年)规划纲要草案显示，中国希望到2015年城镇化率由现