富力地产北京公司房地产开发流程概述

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1、富力地产北京公司房地产开发流程概述总工办周静媛2011年7月做什么？怎么做？做什么？一、什么是房地产开发二、房地产开发的类型三、房地产开发与房地产开发经营的区别四、房地产开发企业的定义一、什么是房地产开发房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。前提：取得国有土地使用权内容：土地开发和房屋开发。二、房地产开发的类型房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发（一级开发）主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、

2、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。二、房地产开发的类型房地产开发包括土地开发和房屋开发。房屋开发（二级开发）一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。三、房地产开发与房地产开发经营的区别房地产开发与房地产开发经营是有区别的。房地产开发是指依《中华

3、人民共和国城市房地产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格——如，有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。四、房地产开发企业的定义房地

4、产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。进行的主要业务有：1、土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。2、房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。3、城市基础设施和公共配套

5、设施的开发。4、代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。做什么？综上所述：房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。做什么？一、什么是房地产开发二、房地产开发的类型三、房地产开发与房地产开发经营的区别四、房地产开发企业的定义怎么做？房地产开发流程房地产开发流程从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段主线：房

6、屋建造流程副线：房屋销售流程序号阶段工作内容1可行性研究和项目决策阶段拿地2建设前期准备阶段设计与报建3建设阶段工程施工4销售阶段5交付使用阶段物业管理第一阶段可行性研究和项目决策阶段土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，由于划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上

7、，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案。营销设计开发成本工程意向土地信息成本测算《项目可行性研究报告》概念设计《立项申请报告》土地基础资料收集《市场定位/产品建议书》《土地出让合同》基础资料深入收集关键决策阶段-土地决策、开发决策、技术决策土地取得项目立项专业评审项目决策会营销第一阶段可行性研究和项目决策阶段规划及首期单体设计专业确认寻找新的土地资源项目可行性论证购买（投标）土地规划设计建议（户型配比）

8、《市场调研报告》小结阶段可行性研究和项目决策阶段阶段目的拿地工作要点1、资料搜集；2、项目可行性论证成果文件《项目可行性研究报告》里程碑取得《项目中标通知书》，签订《土地出让合同》主要参与部门用地发展部/开发中心、设计研发中心、策划销售中心、成本控制中心/财务部第二阶段建设前期准备阶段征地及拆迁安置是取得土地使用权后的第一项工作，是开工建设的基础。在取得《建设用地规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。