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1、目录知彼:东莞商业大起底知己:康城商业街透视赋形:我是谁?我要说什么创意:我要怎么说或做东莞商业市场大起底知彼大盘时代数广州,精品楼盘在深圳,商业地产看东莞--据粗略统计，东莞仅前年一年的商业地产开发量就超过了200万平方米.商业地产舞动东莞势力,03年堪称东莞的“商业地产年”. --东莞由发展“工业房地产”转向“产业引导”,商业地产开发经营从无序走向有序. --商业地产呈“两大（大资本加大品牌）”主流发展态势.大势东莞地产发展进入商业时代[]区域竞争激烈,市场前景尚不明朗--东城(城东)以星河传说为代表,其他如愉景新时代、世博广场
2、、东城风情步行街等. --万江(城西)以华南MALL为中心. --南城(城南)以第一国际为龙头，以花园新村饮食一条街为主体(城北). --莞城(城中)则以地王国际广场为标志.其他如愉景威尼斯购物中心东西南北中ShoppingMall群雄并起“大跃进”态势的开发却并没有带来销售的“大跃进”--据不完全统计，目前，全市共有15条步行街(以“步行街”冠名)，仅市区就有4条:东城风情步行街、南城富民步行街、愉景步行街、万江都会广场. --据观察,以东城风情步行街盘踞东城豪宅区的地理位置，生意都很冷淡，可想其他位置次之的步行街商家更是艰难
3、度日. --消费人口结构是造成东莞步行街旺场不旺销的原因之一。美国的经济学者曾对步行街下了这样的判断：在一个城市里，每100万人口只能养活一条步行街。商业步行街项目开发存在过热之虞发展风险相对较小,遍地开花但缺乏强势品牌--底商包括住宅底商和商务写字楼底层商铺,是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式. --建筑底层商铺未来客户的基础将相对可靠,换言之,投资者的投资风险相对较小. --东莞底商发展成遍地开花之势,仅东城区就有新世纪豪苑又一居、金月湾、雍华庭、君豪商业中心等.底铺商业项目开发一路高歌猛进具良好的成长性商铺深受投资
4、者追捧--从以往商品住宅开发中的商业配套地位，逐渐转向为社区商业街的规模效应.但社区商业的发展前景受社区成熟度和消费力的影响. --东莞社区商业尚未形成明显的品牌效应,随着东莞的城市化进程和居住环境的升级,其社区商业的发展大有文章可做.社区商业城市人居升级发展前景看高一线小结“城市商业”提供了东莞整体的商业氛围各种类型的商业地产,百舸争流,社区商业最具发展潜力.谁将成为社区商业的领导品牌?东莞的城市化发展居住升级,社区升级谁能承载日益强盛的社区消费力?康城商业街透视知己综合分析,我们理解康城商业街的核心优势源于四个方面:--天时:东莞
5、城市化快速发展，新城区迅速崛起，大量住宅楼盘逐渐成熟，新居住区社区消费需求持续走旺。 --地利:金丰二桥即将通车，三桥贯穿宏远社区，将东江、运河北的南城富民步行街、宏远副食百货批发市场、沿河路副食百货批发市场与南岸的江南风情街区、康城商业街整合到一个商圈的层面上来，形成“环型财富商圈”，做到人流循环，资源、业态互补。--人和:周边有江南世家、活力康城、金丰花园、宏景中心等较高档楼盘及宏远外国语学校、新科磁电厂等。整个大社区常住居民将达到近20万。--财通:整合天时、地利、人和，内拥20万固定社区消费人流，外可辐射全城的的社区商业新势力，
6、再加上“环型财富商圈”组团优势和科学的业态分布，确保财路亨通。产品康城商业街核心资源总结思考康城商业街VS大型商业地产核心优势在哪里？比拼投入：富豪游戏VS大众投资大型商业地产：投资尽管回报高，但是投入大、门槛高，后续的营缮维持费用也不是小数目，不是人人玩得起；康城商业街：投入低，加之小巧灵活，营缮维持费用也相对低廉，适合中小投资者。比拼风险、回报：云霄飞车VS安全电梯大型商业地产：回报高，看准了会一飞冲天，赚的盆满钵满，但风险也大，一旦出现危机也可能跌得很惨；康城商业街：回报稍逊一筹，但是风险低，速度也不慢，做的是街坊大众生意，安全稳
7、定，贵在长久，远景回报可观。比拼盈利模式：狂飙突进VS细水长流大型商业地产：胜在规模商业优势，一旦做旺高额回报迅速显现，但是现时竞争激烈，如何做旺大卖场是重要前提；康城商业街：立足社区，消费人群稳定，日常生活消费频率高，回报模式如细水长流，源源不断，适合长线投资。投资利益点总结：投入低、风险低、回报长久、稳定显而易见，康城商业街是一种适合中小投资者的安全稳妥的长效投资方式。核心利益点安全、稳定、长久我是谁?我要说什么?赋形避开与“购物中心”、“商业步行街”、“底商”等商业形态正面交锋的被动竞争地位,先入为主开辟新战场,占据竞争的主动地位
8、?三维立体形象,塑造独特的商业个性--产品层面:新兴社区消费中心.--精神层面:亲切感的,大众的,诚实可信的.--价值层面:有助于提升社区生活品质,理性的、稳健的投资者.形象社区商业新星，稳健投资典范稳赚不
