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1、金玉良园价差分析价差策略的最大意义及作用,在使项目于销售过程中所有的房源皆能均衡去化,达到整体平衡销售的目的。其制定的影响因子是以目标客户群的购房喜好、房源的优劣势为分析依据,订定出栋别差、立面差及平面差。本案于04年底至今已积累了相当的客源,从未购客户的讯息反馈及已购客户的成交分析,为本案价差策略提供了重要参考依据。故本案的价差策略是结合了市场经验及本案的销售现况所制定。其调整如下：一、住宅多层部分：（一）1---6F可销售面积27751.13㎡(不包括阁楼面积)，平均单价2050元/㎡,可销售金额56889817元。1、栋别差：是指同一个小区或同一个项
2、目中各栋楼之间的差价。☆影响因子a、位置b、林园（植栽计划）c、视野d、景观e、配套设施f、楼间距说明：7本案栋差是根据所在园区位置、楼间距制定价差系数，除此以外根据现场来访客户（已购、未购）反馈的信息，多数客户选择2#、3#、4#，故将这三栋价差系数提高；1#、5#、6#所在园区的边缘位置，1F又是底商，所以将这三栋价差系数降低，尤其是5#南向有建筑物对视线造成影响，相对价差系数会较低。☆栋别差计划：1#-70元/㎡2#+55元/㎡3#+85元/㎡4#+55元/㎡5#-170元/㎡6#-80元/㎡☆栋差排列：(价高>低)3#>2#.4#>1>6#>5#2
3、、立面差：立面差就是指楼层差价。说明：对六层多层住宅而言，客户比较喜欢三、四楼，无论在视线、采光都是最佳楼层，现根据已交排号费的客户多数先选择三、四楼，所以价差系数制定相对提高；次之是二、五楼、一楼；因本案阁楼可办理产权，定价考量产品面积相对过大，为控制房屋总价，六楼的价差系数明显降低。☆基本楼层差6F-350元/㎡5F+80元/㎡4F+150元/㎡3F+150元/㎡72F+60元/㎡1F-90元/㎡☆楼层排列：(价高>低)4F、3F>5F>2F>1F3、平面差：平面价格差是指在同一楼层上各个户型之间的价格差异。说明：受北方气候的影响，以往的建筑冷山房屋比
4、较冷，消费者在选房时不是首选，在制定价差系数时要拉开落差；不同的面积、户型制定不同的差价系数，锁定不同客户的总价需求。a.根据冷山-50元/㎡b.A、B户型因面积小+40元/㎡～+60元/㎡c.大面积D、E户型面积-50元/㎡d.伸缩缝位置B户型-50元/㎡，A户型不加价栋别明细1#两边冷山-50元/㎡,大面积再-50元/㎡2#两边冷山-50元/㎡，因2#属B户型中间加40元/㎡3#两边冷山-50元/㎡，中间大面积-50元/㎡，B户型+40元/㎡4#两边冷山-50元/㎡，大面积再-50元/㎡，中间+40元/㎡5#两边冷山-50元/㎡，中间加60元/㎡6#两
5、边冷山-50元/㎡，中间加60元/㎡4、6F不随1F～5F的栋差、平面差改变，统一单价。7（二）、阁楼可销售面积㎡，单价1000元/㎡小结：本案住宅1—6F均底2050元/㎡，阁楼均底1000元/㎡，定价考量本案销售对象以面积为基础，小面积提高单价，大面积降低总价，强调单价。二、公寓可销售面积5479.5㎡，平均单价2300元,可销售金额12,607,728元。1.栋差说明:本案7#位置比8#位置相对比较接近北站房,在定栋差系数时7#要突显优越。☆影响因子A.位置B.视野☆栋差计划：7#+50元/㎡8#-50元/㎡2．立面差☆影响因子：楼层说明：因4F属顶
6、层，因此在制定价差系数时比3F低。☆计划：3F+50元/㎡74F-50元/㎡2．平面差：是指在同一楼层上各个户型之间的价格差异。☆影响因子：A.景观B.户型C.边间D.面积E.噪音差异F.楼间距G.采光H.位置I.视线说明：在制定平面差时以所在位置、采光、面积为基准，小面积控制总价，大面积控制单价为原则。☆原则：A.边间-50元/㎡B.大面积户型-100元/㎡C.对园区内相邻，对视线造成影响-90元/㎡D.位置紧邻楼梯两边的+85元/㎡～+90元/㎡E.正对楼梯的房源-50元/㎡3．朝向差说明：7因凯旋路未来属于市政重点改造路段，在制定价差系数时比面临园区
7、方向略高。东朝向:+50元/㎡西朝向：-50元/㎡小结：在考量公寓属投资性产品，小面积在制定价差系数时单价不会有太大差异，大面积会降低单价，控制总价。四、门市可销售面积8315.06㎡，底价单价6080元/㎡，可销售金额50,555,565元。本案门市共43个,面积范围92.01㎡～561㎡,总价相对较高,在制定价差系数时会充分考虑控制总价。定价原则：因本案一共有五栋门市，在制定价差系数时以位置、楼层、面积为考量基准。一、栋差因本案一共有五栋门市，凯旋路上的门市在制定价差系数时会相对较高，在规划路上的门市相对较低，根据位置的不同在制定价差系数时会有所差距。
8、☆计划6#+160紧邻凯旋路，在规划路与凯旋路交会处，在南侧，相对
