守敬水城项目调研报告

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1、守敬水城项目调研报告北京同道房地产经纪有限公司一、市场展望近几年来，随着通货膨胀的逐步升温和加剧，在没有更好更安全的投资渠道的市场环境下，不动产已成为绝大多数人投资理财的主要工具之一。而随着政府对于住宅市场的调控已成为常态，在两三年前商业及商务地产已引起了投资者的注意及热烈追捧。由于2011年初出台的限购令，使得一二线大中城市的住宅投资成为镜中花、水中月，商业商务地产更是一枝独秀，成为投资者的新宠。对于邢台这样的三线城市而言，对比大城市房产价格相对适中，不限购，在2011年，将吸引更多的市场投资资金进入

2、。而守敬水城扼守中兴大街及钢铁路的金角位置，无论是项目位置还是产品形式，一经推出，必将在2011年邢台的房地产销售中大放异彩。值得关注的是，从2009年开始至今，邢台市的房地产格局发生了翻天覆地的变化。从单一供应的大户型住宅产品形式，到如今商业地产、SOHO公寓、精品住宅的百花齐放，市场产品形态在增加，供应量在增加，营销手段上也在各展所长。这为项目的销售增加了新的课题——如何利用项目的黄金位置为产品加分？如何通过精准有效的营销手段为项目造势？如何通过项目的成功销售及运营为开发商创造最良好的企业形象？要做

3、到上述这一切，我们必须对市场及竞争对手有一个全面的了解和判断，才能为下一步的工作打下良好的基础。二、市场调研及分析调研前提本次调研主要以邢台市在售的商业项目及SOHO公寓为主。住宅项目与项目没有可竞争性，故在本报告中暂不列出。本次调研因时间仓促，如有出入，敬请指正。1、供给分析区域项目名称总规模商业面积商住公寓面积桥东区天一城55万平米约20万平米约6万平米世贸天街26万平米约15万平米约11万平米桥西区现代城30万平米6万平米5万平米麒麟湾20万平米约1万平米无新华里188号20万平米约5万平米爱上城

4、18万平米约2万平米无物兴商业广场9000平米9000平米无永康城市花园——已售完约2万平米1、供给分析整体来看，邢台市目前供应量较大，项目多以大盘为主，初步估算，两区商业供应总面积超过40万平米，商住公寓超过20万平米。桥东区现售的商业和商住公寓规模最大，主要以天一城及世贸天街为主，这与城市规划中的旧城改造密切相关。桥西区目前最具规模的商业为现代城，也属于旧城改造项目，但其以住宅为主要供应产品，商业为6万平米，远不及天一城及世贸天街的规模。桥西区目前尚无超过或与天一城、世贸天街等规模体量相当的商业项目

5、。2、需求分析区域项目名称商业销售速度商住公寓销售速度桥东区世贸天街一期首层临街商铺已基本销售完毕，二期返租的二、三层正在销售一期二栋已基本消化，二期开盘约为5月天一城首层商铺销售率70%以上，二层及地下一层返租商铺3月5日开盘仅剩余70平米左右的户型桥西区现代城销售完成50%以上已售完（2010年初开盘）麒麟湾销售周期长，剩余不多无新华里188号销售完成50%以上待售爱上城开始销售无物兴商业广场基本销售完毕无永康城市花园——待售（约4月开盘）2、需求分析从商业看，临街首层普遍为一拖二的形式，且销售速度

6、很快。返租类的商铺因总价较低获得了客户的青睐。商住公寓销售速度非常快，但户型面积偏大的，如70平米以上的销售速度明显迟缓。3、面积及户型分析区域项目名称商业面积商住公寓面积桥东区世贸天街返租类产品面积6平米起，主力户型8~40平米；其他商铺150~整层30~50平米，主力户型40平米天一城返租类产品10平米起，其他35~数百平米不等。35~98平米，主力户型50平米左右桥西区现代城70~700平米售完麒麟湾200平米左右无新华里188号50~200平米待定爱上城70~400平米无物兴商业广场88~760

7、平米无永康城市花园——50平米左右3、面积及户型分析可以看到，涉及返租类营销形式的产品面积均非常小，大都在10平米起，最大也未超过40平米。其他商业首层最好的位置大都为一拖二的产品形式，内街多为平层，主力面积多在100~300平米之间。商住公寓的面积基本一致，主力户型均在40~50平米上下，偏大一些的户型去化量较慢。4、价格分析项目名称商业单价公寓单价天一城首层3.5~5万元（层高6.2米）；二层及地下一层2.2~3万，返租，6年收益45%5300~5400元/平米（精装修）世贸天街首层+二层：3.8万

8、（临街一拖二），内街首层2.9万；现售二、三层，返租，5年收益45%一期5000元/平米左右，二期未定价现代城首层（临建设路）：2.2~2.3万，首层（临育才路）：1.9万，二层：1.3万，三层：8~9千元，四层：5~6千元4000元/平米（已售完）永康城市花园——5500元（70年产权，精装修）爱上城1.5~3万元新华里188号1.8~2.2万元待定麒麟湾2万元左右（临街一拖二）无物兴商业广场2.2~2.5万元（首层一拖二），三层4900