《城市旺角》PPT课件

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1、都市旺角项目推广案----蔚蓝文化传播机构报告结构策略执行福州地产市场大势消费群研究项目分析步骤执行、预算收整锁定放大广告主题及表现推广思路福州市房地产市场研究分析项目市场分析见解1、福州地产区位发展方向：金山板块将成为2006年的热点板块，二环路以内新盘和以往已开盘多日江滨高层后续产品将陆续呈现；2、福州市中心板块：小户型产品，依然不存在太大的销售障碍，只是推广的策略将决定了销售速度和销售价格；3、结合本案的规划已经区位特点，商业将成为本案推广重点，因此也是我们研究重点一、福州商业地产存在的问题二、“茶亭”商圈研究三、终端消费研究四、投资客户研究五、竞争对手研究商业

2、地产分析福州商业地产存在的问题1、根据商业体量与城市发展比例来看，目前福州商业已经严重的供过于求；2、商业布局不合理；3、商业的定位不合理，带来商业产品的规划不合理，空置商业较多；4、商业业态的管理不够规范，导致后续经营不佳“茶亭”商圈研究1、目前本区域的商业以小铺面，行业自然形成的街铺为主，商场相对较少，且经营层次较低；2、商业消费分布广，各商业街各自经营的行业类别多样（按以上调查区分，标准的综合性消费步行街场所）；3、日常非耐用消费品为当地主流。从租金分布和经营档次可以看出非耐用消费品行业已形成市场细分。终端消费研究1、消费人群——40岁左右的中老年人，其中以福州本

3、土人为主；还有一些广告关联公司2、消费习惯——对价格比较敏感，喜欢折扣商品3、消费观念——喜欢一些比较传统的产品，难接受新产品投资客户分析1、投资置业类——传统商业氛围影响到他们的投资行为；2、投资经营类——对商业经营的规范性要求比较高3、租赁经营类——对短期的投资回报关注度比较高竞争对手研究1、冠亚广场——作为茶亭商业与八一七商业的对接点，是本案的一个机会点◆市场容量稳步攀升片区项目仍将采取小盘开发、多期销售的策略，在一定时期内，市场增量会保持一个稳步攀升的局势。至于未来大型MALL的建设与东街商圈的变动，都将决定着这里的房地产市场的发展。◆客户购买投资为主区域内楼盘

4、客户仍将以本地为主，鼓楼区与台江区客户比例将会占较大比例，主要以二次置业与投资(小户型)为主。也有一部分客户主要是冲着片区良好的“生活配套资源”而来的。◆商业方面人气资源保障丰富由于商圈的形成需要有较强的区位优势及较长的时间，相形之下，该区域商业较为繁荣，冠亚广场等大型商业的进入，使得原先区域内商业更是异常成熟。因此，街区内商业人气资源保障较为丰富。◆住宅方面单身公寓受追捧由于住宅市场几乎不存在竞争，因此建议可以规划素质高，具有现代感的小户型公寓在片区内有较大的市场号召力，如五一路的水晶之都、青春万岁等都较受市场青睐。此外，在需求户型方面，主要以小户型单身公寓与商务公寓

5、最受市场追捧；对于购房能力一般而又追求大社区环境的置业者来说，花园式商务公寓将是其最大的愿望。五一路、古田路片区房地产调查分析城市中心的东扩南移，香格里拉的入驻，给予了五一广场的商业物业发展的历史契机。随着八一七本地商业需求与日递增，南门商业物业在近两年来呈现出一派旺销景象。五一商圈的商业物业在分布上呈沿交通干线分布的特征，八一七路在市区的地位注定了五一商圈将成为最重要的商业区。本案地处鼓楼台江“连接地带”，也是传统商业区——茶亭街的延伸路段。不难看出，项目周边商业规模大、档次高，且较为集中，是传统的“南门金三角”。项目优劣势分析项目特点：◆地标交通——依托八一七路与古

6、田路，占尽无限商机。◆精英特区——辐射周边高尚住宅区，支撑高端消费。◆成熟商圈——延续东街商圈影响力，财富商潮汹涌。优势和机会点：◆背景优势：地处东街延伸区域，周边的商业定位已呈中高端发展趋势。◆地段优势：东街口核心商圈的延伸段，南门旺角地带。◆发展优势：茶亭街拆迁后整体商业氛围档次提高，东街口核心商圈的向南辐射，为商业经营与投资创造机遇。如何发挥优势：◆在项目的运作过程中，充分渲染项目的区位优势，强调该区域的发展前景和由此带来的商机。◆在项目的推广过程中，强调项目的交通优势和由此带来的人气。劣势和威胁点：◆竞争激烈：如六一路，五一中路街区在同等素质的前提下，周边也有多

7、个极具市场竞争力的商业项目，如冠亚广场：总商业体量达80000㎡，包含了名品名店、休闲餐饮娱乐等各种商业业态；源利明珠：1-3层为大型商业；冠正心都：1-3层为大型商业等，竞争环境残酷。◆项目朝向为坐西朝东。考虑到福州住宅消费坐北朝南的居住习惯，本案的朝向必然会影响一些购房能力一般而又追求舒适环境的以自住为主的普通置业者。因此建议在需求户型方面，以纯粹小户型单身公寓为主。◆商业部分长进深、立柱多的问题较为突出。项目基地显长条形，短面宽、长进深的矛盾尤为突出。如何解决问题：◆对项目商场进行规划及市场定位，明确目标客户；◆以南门商圈龙头配套的