《商业地产策划定位》PPT课件

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1、百盛招商商业地产开发基础知识与策划定位商业地产开发基础知识商业地产的盈利模式和利润密码如何进行商业市场定位如何进行商业业态定位如何进行商业价格定位如何进行商业体量定位商业地产与住宅的开发行为比较如何进行商业地产定位？商业地产开发基础知识一所谓商业地产，就是为商业流通领域搭建一个实体平台一、商业地产基础知识按行业类别分类健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV）零售功能房地产

2、（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL）一、商业地产基础知识按市场范围分类超区域型（出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150—200家，主力店如大型百货公司或批发店3~5家，商圈人口在50万以上，停车位数量在5000辆以上。）超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。（如万象城,就是超级商业地产的典范。）区域型（出租面积在1.5万—7万平方米，入驻商户数量100家

3、以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在1000——5000辆。）社区型（出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20—100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位约500辆。）近邻型（出租面积平均为7000平方米，入驻商户10—20家，商圈内人口为5—10万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食品，停车位约100辆。）一、商业地产基础知识按照消费行为分类体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓）物品业态房地产（SHOPPINGMALL，大型购物中心，百货

4、商场，超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店）按照建筑形式分类综合建筑（多种房地产形式的统一规划）项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会影响整个项目的成功运营。单体建筑（商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在）面临纯商业问题城市综合体是将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。城市综合体的定义城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA，即：Hotel(酒店)O

5、ffice(写字楼)Park(公园)Shoppingmall(购物中心)Convention(会议/会展中心)Apartment(公寓)这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。在国内，一般而言，城市综合体只要三项及以上功能叠加就可以称为城市综合体。国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。HOPSCA组合模型（城市综合体的终极体现）HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCONVENTION城西区域中心

6、杭州的“圆周辐射型”多中心发展模式，催生大量城市综合体滨江新城钱江世纪城临平新城城市核心城市圈运河新城城东新城钱江新城未来之核下沙新城之江新城湘湖新城杭州城市综合体发展特点总建60万㎡，含五星级酒店、大型商场、标志性写字楼、总部基地、高尚住宅。杭州运河商务区杭州西溪天堂总建约30万㎡，含博物馆、国际品牌五星级酒店、超五星级度假酒店、精品商业、顶级产权式酒店、五星级标准酒店式公寓、旅游集散中心等。杭州万象城总建80万㎡（含地下），含大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅，首批进入主力店为泰国CENTRAL尚泰百货、嘉禾影院、OLE超市、冰纷万象真冰溜冰场

7、、TOYSRUS玩具反斗城、NOVO新概念、大食代美食广场、苏浙汇、全球超五星柏悦酒店、NIKE等。杭州来福士广场总建39万㎡（含地下），含星级酒店、甲级写字楼、大型商业广场、服务式公寓等。凯德在全球共拥有七个“来福士”项目。继上海来福士广场、北京来福士中心、成都来福士广场之后，杭州市国内最大的来福士广场。在国内，杭州的大型综合建设起步在近三年，但起点较高，仅以下4个城市综合体总体量已超过200万㎡。一、商业地产基础知识五种最具前景的商业地产业态中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体重较大，超级购物中心又称MA

8、LL，中等购物中心的服务半径是区域型的