地产广告-珠江国际纺织城项目商业策划书(招商、营运及推广思路

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1、项目商业策划书招商、营运及推广思路广州市恒栢投资顾问有限公司2010年2月珠江国际纺织城前言很荣幸我们TPC团队能够与珠江投资合作，担任珠江国际纺织城的顾问工作，鉴于集团管理层对项目的高度重视，以及项目在操作层面上的挑战性，我们公司将投入最好的资源，与贵公司共同努力，以取得项目的最终成功。由于工作进展未如理想，在紧张的筹备时间里，以我们对行业的经验，指出项目在各阶段的工作开展过程中，可能会遇到的问题及困难，为项目制定清晰的发展策略及风险控制办法，从而令项目在有限的工作时间里，减少因问题的发生所

2、导致工作延误，使项目能顺利开业。同时，我们也提请贵公司关注，目前的人手架构未能支持开展大规模工作的风险，希望公司能加紧人事安排。目录PART1项目工作进度情况分析…………………………P4PART2项目理解与分析…………………………………P13PART3项目定位…………………………………………P31PART4项目取得成功的关键……………………………P33PART5项目招商计划及宣推配合………………………P38PART6项目营运管理计划及宣推配合…………………P65PART7营运架构建议………………

3、……………………P98PART8风险应变措施……………………………………P100PART.1项目整体工作进度情况一、招商进度情况二、项目整体工作情况三、风险四、建议及工作重点一、招商进度情况-1F尚未有系统的招商计划；1F已启动认筹，现阶段客户组成结构并不完整；2F出租率已完成70%；3、4F未有系统的招商计划；5F已通过公司审批，有待打造方案细化；6F未有打造计划。二、项目整体工作情况1、未建立系统的招商策略项目未有清晰的定位，尚未建立统一的对外形象；工作的开展欠缺专业市场调研分析基础；未有整

4、体的招商计划：包括各层招商规划、项目配套规划（金融、物流、餐饮、服务机构等）、行业协会引进计划等；未有系统的媒体推广计划配合招商开展（尤其是项目更名后的宣推跟进，欠缺核心主题）；目前的招商工作未能与公寓、写字楼及酒店的后续销售做好延伸规划和互动。2、工程进度未能有效配合招商工作的开展由于报建、验收等问题迟迟未能明确，导致未能对外落实明确试业及开业日期，有机会导致商家对我们的信心造成影响负一层由于工程进度原因，短期内只能作认筹安排二、项目工作情况（续）3、未建立系统的营运管理策略营运团队还没组建，

5、目前人力资源未能承担开业工作量尚未制定完善的营运管理策略及计划尚未制定完善的营运宣传推广策略及计划二、项目工作情况（续）三、风险由于项目未能确切把握消防及规划验收工作，尽管完善後的招商计划能落实如期执行，亦会因此制约，而未能落实安排商家进场装修及对外公开开业时间；同时，亦直接影响项目及商户申领相关的经营证照，面临开业後的经营风险目前招商、推广、开发三部门之间未对招商工作开展情况进行深入的沟通与协调，导致招商与推广、开发进度等出现脱节的情况，如未有合理的宣传推广计划配合招商工作开展，工程进度也未有

6、配合好招商工作等，工作推进机制未能有效推进工作；目前的宣传推广计划时间表可能因试业及开业日期的再次调整而重新铺排；影响商户经营信心，同时有可能增加不必要的营销费用支出；项目的人力资源未能承担营运系统开发阶段及开业後的巨大工作量，营运公司若不尽快落实安排及开始人事培训及筹备工作，可能会导致因筹备不到位而导致试业期间的多项问题衍生，影响商户经营信心及公司声誉。在正常的工作开展情况下，完善的筹备时间起码需要一年以上，如果现在确定6月8日试业，从顾问层面来说，我们对目前的团队作战能力及工作推进机制存在担

7、忧，担心在筹备工作未有充足准备的情况下，项目的急于开业万一失利将导致难以挽回商家的信心，所以我们是建议试业与开业同时在9月进行。但如果贵公司既定在6月8日开业，我们将竭力配合，以部份楼层（1/F、2/F、3/F及6/F部份）先行试业为目标，并从风险控制方面为项目作全盘的考虑。四、建议及工作重点深度及不断了解行业业态发展状况（市调）明确细化及更新现有定位制定明确项目目标短期目标-快速招商、引入物流运营商、建立运营团队中期目标-开发及推出一系列运营服务长期目标-建立标杆商业地产运营品牌项目招商计划与

8、宣传推广的配合方案项目营运开发计划与宣传推广的配合方案四、建议及工作重点PART.2项目理解与分析行业及商圈整体分析-产业结构-PEST分析-SWOT分析竞争对手分析客户需求分析项目发展方向及目标项目核心卖点设定总结行业及商圈整体分析-产业结构原料纺纱织造印染加工成衣销售直接出囗内销中游流通环节出囗需求本土需求中大商圈内以中游流通环节为主，体量庞大，准入门槛相对其他行业低；行业受经济及终端销费环境因素影响的敏感度高行业及商圈整体分析-PEST2008年是纺织服装行业极速回落的一年，人民币加速升值