土地开发政策与业务流程

《土地开发政策与业务流程》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、土地开发政策与业务流程并购与投资银行部二〇一一年八月1目录一、现行土地政策法规摘要二、土地分类三、土地规划四、土地使用权取得方式五、土地一级开发和土地供应及竞买六、土地二级开发七、工业房地产再处置八、实际工作中应关注的要点2序号法规全称生效日期内容简介一中华人民共和国土地管理法1987.1.1规定我国实行土地国有和集体所有的公有制土地制度，土地所有权和使用权分离，即所有权归国有和集体，各用地单位和个人只能获得土地使用权；土地要按照土地利用总体规划来使用；占用耕地要按照“占多少，垦多少”的原则执行，占用基本农田

2、要报国务院审批。二中华人民共和国城市房地产管理法1995.1.1城市建设用地必须是国有土地，集体所有的土地，经依法征为国有后方可出让；土地使用权可以采用招拍挂或双方协议方式出让；土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划；达不到开发投资总额25%的土地使用权不可转让；投入建设资金达到工程建设总投资的25%并已确定施工进度和竣工交付日期方可预售，封顶可销售；房地产企业注册资本不少于100万，有职称的专业管理人员不少于5人（含财务人员）。三中华人民共和国物权法2007.10.01明确了国家

3、、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。规定了不动产产权登记制度，保护了权利人不动产权利的行使和不动产被征收时应获得赔偿或补偿的权利。1、基本法律：1986年国家颁布的《中华人民共和国土地管理法》1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》2007年颁布的《中华人民共和国物权法》一、现行土地政策法规摘要3现行土地政策法规摘要2、指导具体工作的办法、条例、规定：在上述三部基本法律的指导下，下发了一系列关于土地管理、房地产开发、以及房地产物权管理等方面具体管理办法、条例和规定

4、。按照土地开发流程将平时工作中涉及较多的主要法规摘要如下：序号所涉方面法规全称生效时间文号内容简介一土地利用规划土地利用总体规划编制审查办法2009.2.4中华人民共和国国土资源部令第43号土地利用总体规划实行国家、省、市、县和乡五级规划，下级服从上级。规划审查报批分为规划大纲和总体规划相关文本图件等的审批。土地利用总体规划大纲，包括：规划背景，指导思想和原则，土地利用战略定位和目标，土地利用规模、结构与布局总体安排，规划实施措施等内容。现行规划实施情况评估；规划背景与土地供需形势分析;土地利用战略；规划主要

5、目标的确定，包括：耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模和土地整理复垦开发安排等；土地利用结构、布局和节约集约用地的优化方案；土地利用的差别化政策；规划实施的责任与保障措施。二土地征用中华人民共和国土地管理法实施条例1999.1.1国务院令第256号建设占用土地，涉及农用地转建设用地的应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划。按照程序审批、征收、补偿。土地利用年度计划管理办法2006.12.19国土资源补第37号令以年为单位制定年度新增建设用地和占用农地或耕地指标，必须按指标征地和供地，原则上一年下发一

6、次指标。国有土地上房屋征收与补偿条例2011.1.21国务院令第590号实施房屋征收应当先补偿、后搬迁，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。4现行土地政策法规摘要序号所涉方面法规全称生效时间文号内容简介三土地使用权出让转让中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例1990.5.19国务院令第55号1、规定土地使用权出让最高年限，工业50年，居住70年，教育科研50年，商业金融40年，综合或其他50年；2、

7、土地使用者未按出让合同规定期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门依据情节给予警告、罚款或无偿收回的处罚；3、土地使用权和其地上建筑所有权需同时转让；4、土地使用权转让价格低于市场价格，政府有优先购买权。国务院关于加强土地调控有关问题的通知2006.8.31国发〔2006〕31号工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低标准，也不得低于一级开发成本价。四土地使用权和所有权土地登记办法2007.12.30国土资源部令第40号国有土地使用权、土地抵押权需要进行登记，并以宗地为单位进行登记，

8、未缴清土地有偿使用费和其他税费的不予登记。土地使用权证是合法拥有土地使用权的最权威凭证。5序号所涉方面法规全称生效时间文号内容简介五土地监管方面违法土地管理规定行为处分办法2008.6.1监察部、人保部、国土部第15号令违法行为包括：1）非法批准征收、占用土地；2）规避占用基本农田由国务院审批规定的；3）无土地利用计划指标批准用地；4）无新增建设占用农用地计划指标批准农转用；5）以“以租代征”等方式